郭汉斌：东莞城市化“半小时生活圈”未来会逐渐形成

　　从这个角度来说，东莞自身的这种市场容量应该随着塔城市化的进展，就算07年有所萎缩的话，我想08年楼市的容量起码也应该在350万—400万平米的建筑量，这个尽管比去年相比有30、40%的萎缩量，但是相当于5年前或者是4年前一些传统的老的都市区，比如成都、武汉这样的一些城市的发展，应该是非常不错的。

　　我想在座的各位对东莞楼市的前景看好方面容易达成共识，对于楼市的现状如何看待，最近我也听到这部分的争议蛮多的。很多人在唱空，很多人在观望，很多人在动摇。说这个城市由于产业升级、人口转移，房地产发展前景如何。我本人始终对东莞楼市是充满信心的，从去年11月份，我本人在东莞比较早地提出说东莞楼市面临结构性的调整，他并不像深圳那样的城市面临一个整体的调整。当初我的判断就是说这个宏观调控本来对深圳或者是广州影响比较大一些，东莞有一些影响，但是不应该影响那么大。刚才冯科老师也讲了大家消费者信心受到了舆论环境的左右，目前舆论的环境也是比较乱，缺乏治理，说什么话都可以。汶川地震当初有人造谣说哪天又有地震，这个可能马上被刑事拘留了。但是反过来说有人讲了对全国人民都无利的话，又没有确实的根据，怎么办?目前楼市的舆论环境是非常之乱的。从今年5月份来看，全国初次置业和改善性的置业这种需求都在增加，但是进入6月份以来，6月份可能受很多负面因素的影响，特别是暴雨的因素蛮大的，还有股市的影响，还有CPI的问题，6月份从东莞的楼市来看，应该说消费者这种观望的氛围又显得比4、5月份浓厚得多。现在6月份平均每天的成交量可能是5月份的一半左右，按照这个季节性来说，他应该比5月份少一些。目前可能是信心不足。

　　前两天和媒体记者探讨，记者朋友问我对东莞楼市的看法，我说东莞这个城市有他的特殊性，居民存款实际上是在3千亿左右，政府前两天公布是4千亿，居民存款是2200个亿，加上企业存款是3300个亿，实际上东莞没有国有企业，基本上是民营企业，企业加居民个人的存款都差不多视同为居民的个人存款在3千亿左右。这样的一个经济实力、资金实力如此之强的城市，他的需求特征和有些城市是有区别的，所以我理解东莞的住宅需求，他的刚性需求应该有三种。第一种，他首次置业的自住型，第二种是大量的改善型的需求，因为东莞在5年前外来品牌发展商进入比较少，所以5年前有很多买房子的人，现在正好进入需要改善的阶段，所以东莞的改善性需求应该是比较强劲的。第三种刚性需求就是介于改善型需求和投资型需求之间的，这里面主要是我们中国人的情节，为下一代考虑。这种需求也是一种刚性需求的，他也是在合适的实际是一定要买房子的。所以东莞这个城市有这样的三种刚性需求，应该说现在的问题不是购买力的问题，不是没有需求的问题，是市场信心的问题。

　　这个问题如何来解决?我们有三条建议：

　　第一，最近我本人也是反复讲的，媒体也是一直最近在推广的一个概念，就是“3优楼盘”，所谓的“3优”，就是我们楼盘的外部环境优，小区内部的景观优，户型设计优。这样的“3优楼盘”应该要充当什么角色呢?就要引领楼市，激活楼市，要给客户信心。

　　第二，我非常同意冯科老师刚才讲的，楼市的调整我们姑且不去预测他还需要半年还是一年时间，总而言之现在仍然基于调整的过程之中，在这样一个调整的过程之中为了争取销售也好、激活楼市也好，发展商要持续让利，要根据各自楼盘的情况持续让利，你不让利他就不买房子。现在客户普遍地到售楼处开始讨价还价，能不能再跌几个点，过去我们的发展商可以不理解，但是现在该让一点的一定要让一点，而且你不要管他楼市什么时候调整完，你就持续让利，在这种让利的过程中，供应和需求之间会达到一种新的平衡，会找到一个新的平衡点。

　　第三，我们有些盘可能几个月不见销售了，要说发展商不着急那是假的，可能是一个价格的问题。前两天媒体记者问我，假如有一些东莞发展商顶不住了要高台跳水，对现在楼市影响大不大?我说不大，如果一个盘只有通过高台跳水才能够销售的话，对他自身、对市场、对消费者都是一件好事。该跳点水的跳点水没有关系，把这个价格放在一个合适的位置，总而言之这个市场要靠我们大家共同启动，要打破这种僵局。