中原土地月报：1月东莞土地市场平淡开局 成交3宗

　　楼面价高达2685元/㎡，仍存在较大的获利空间。

　　该地块占地面积11917㎡，规模较小，容积率为3，根据该地块属性，预计未来可开发成拥有商业裙楼的公寓产品。地块位于东坑大道和政德路的交汇处，地理位置十分优越，东坑大道作为东坑镇的交通主线，不仅是镇内公交线路的必经之路，也是连接周边镇区的交通枢纽。同时，周边配套十分完善，附近有世纪广场、东坑镇政府、供电公司、工商分局、百汇百货等。该地块成交楼面价为2685元/㎡，仅次于2011年东莞冠成投资有限公司拿下东坑井美社区商住地的3264元/㎡。位于同片区的皇家公馆二期2012年洋房成交均价为5509元/㎡，商铺为23000元/㎡，按照该地块性质R5(商住混合用地)，商服建筑面积必须达到总建筑面积的30%以上，按照目前东坑住宅和商铺均价测算，预计整体楼价达到8000元/㎡以上，获利空间较大。优越的地理位置，又处于商业成熟中心，为后期商业开发运营提供一定的外部条件。

　　目前东坑房地产发展处于起步阶段，未来发展潜力不可小视。

　　长期以来，东坑房地产一直处于不温不火的状态，2012年在售的仅有皇家公馆二期，房地产发展仍处于起步阶段。由于历年来东坑房地产只有个别项目有商品供应，商品房每年的平均消化量为3万㎡，而目前的库存达到3.56万㎡，吸纳周期12个月左右，消化速度缓慢，整体容量十分有限。再加上东坑经济发展水平十分落后，长期以来只是个别项目在售，货源选择性小，导致本土需求外溢。东坑镇位于东莞市中部，毗邻松山湖科技产业园、东莞生态园和东莞火车站，东部快速、莞深高速、常虎高速接驳镇内。2012年东坑镇提出“接轨松山湖，融入生态园”的发展战略，有效地推进发展壮大通讯电子主导产业，打造市园区产业配套服务基地，全力加快转型升级。而松山湖未来将不会新增供应商品房用地，意味着有部分需求将辐射到周边镇区，东坑靠近松山湖的地缘优势十分明显。2013年东坑将会有皇家公馆三期、锦绣豪园等项目上市，潜在供应预计10万㎡，项目增多，货量充足，会激发片区潜在购买力。未来随着东坑房地产发展的逐渐成熟，会促使部分外溢需求回流，也会吸引松山湖购买力前来置业，未来发展潜力不可小视。

　　五、受春节假期影响，2月土地市场陷入短暂低迷。

　　截止2月5日，根据市国土局已经公告的情况来看，2月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅5宗，挂牌出让面积17.22万㎡，其中3宗工业用地，2宗商住用地已成交，分别是编号2013WG04的凤岗雁田村和2013WG05的大岭山金桔村。尽管受春节假期影响，2月土地市场显得稍微冷清，属于节日性的常规性淡季，但不缺乏个别热点地块，引发土地交易升温。随着楼市的逐渐发力，市场预期走好，开发商也会在新的一年主动提高销售目标，保持高昂的客观心态，适时储地，3月土地市场有望走出短暂低迷。

　　凤岗：锦龙地产乘势追击，扩大凤岗版图。

　　2013年2月3日上午，位于凤岗镇雁田村编号为2013WG004号一宗商住地挂牌出让，该地占地15563㎡，容积率为2.5，最终东莞市金舜房地产投资有限公司以底价5455万元拿下，折合楼面地价1402元/㎡。

　　自深圳限购以来，临近深圳的地缘优势，使得深圳客直接外溢凤岗片区，近年来凤岗房地产发展水深火热。凤岗镇雁田村，到达深圳龙岗仅需30分钟，一直是凤岗商住地出让的热点区域，先后有佳兆业、三正地产等开发商布局，目前凤岗雁田村片区在售项目有佳兆业.水岸豪门、蓝山锦湾等，洋房成交均价8000元/㎡左右，后期还将有三正地产项目上市，该地块1402元/㎡的楼面地价仍存在较大的获利空间。据了解，东莞市金舜房地产投资有限公司实为锦龙地产的直属子公司，锦龙地产已在凤岗开发锦龙又一城项目，截止到1月31日，该项目住宅可售套数96套，可售面积8318㎡，锦龙地产可谓乘势追击，积极补仓，再扩张凤岗版图。