谢逸枫：全国十城市房价涨幅严重“超标”失控

    数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元，同比增长149.3%；土地成交均价为3259元/平方米，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。这几乎是开发商都洞悉的一个道理，一二线城市的利润要远远高于三四线城市。从抗风险上来说，一二线城市的抗跌性也更强一些。能去一二线城市的重要原因不外乎开发商的粮仓比较充足。数据显示，恒大上半年现金总额达419.7亿元，加上394.8亿元未使用的银行授信，集团目前可动用现金流达到814.5亿元，这是恒大的历史最好水平。另纵观万科、龙湖、绿地等开发商，今年上半年销售业绩都实现了不同程度的增长。此外一个重要的原因是，通过前几年的调控，开发商的抗调控能力也在逐年提高，今年变成了一个“不差钱”的年份。今年1~7月份，房地产开发企业到位资金约6.6万亿元，同比增长31.5%。2012年房地产开发企业到位资金约9.6万亿元。

    中国房地产指数系统(CREIS)最新数据显示，8月份北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上涨1.49%，同比上涨12.18%；其中，北京上涨3.22%，涨幅最大。十大城市房价的居高不下，在一定程度上推动了开发商向一线市场“进军”。数据显示，8月百城住宅均价为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。遏制房价上涨的压力尚未得到缓解，重点城市房价居高不下则起到了推波助澜的作用。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年8月北京交易住宅用地9宗，共107公顷，规划建筑面积163万平方米，上述三类月度指标均创新一轮楼市调控(3月)以来新高。   2013年9月5日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格统计数据。除了整体房价的持续上涨之外，特别值得关注的依旧是以北、上、广、深等为代表的一线城市房价的高歌猛进。7月与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。从房价环比上涨的城市数量来看，7月的变化并不明显，比6月份环比上涨的城市个数还减少了一个；同时，从全国房价平均环比涨幅的指数来看，根据市场机构的统计，7月平均环比涨幅为0.72，已经连续第四个月保持涨幅回落的态势。

    一线城市房价依然“高烧不退”。7月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和67个，只有温州是同比房价下滑的城市。 一线城市虽然涨幅有所收窄，但依旧处于“居高不下”的状态。统计数据显示，新建商品住宅价格方面，北京涨幅18.3%，广州涨幅17.4%，深圳涨幅17%，上海涨幅16.5%；二手房同比涨幅前四位也全部是一线城市：北京涨幅15.3%，上海涨幅10.9%，广州涨幅10.7%，深圳涨幅10.5%。一方面是信贷宽松、房价惯性上涨和“明低实高”，另一方面是近月来主要的一二线城市纷纷出现“高价地”，土地溢价明显上涨。

尽管从房价上涨城市和平均环比涨幅看，7月数据在继续放缓，但因为基数越来越大的原因，实际市场感觉的涨幅依然不小，涨幅的绝对数据依然惊人。数据显示，7月份新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和57个，同比上涨的城市个数分别为69个和67个。从7月份新建商品住房的房价变动情况来看，70个大中城市中已经有10个城市的房价同比涨幅超过10％。其中，涨幅最高的是北京上涨18．3％、广州上涨17．4％、深圳上涨17％、上海上涨16．5%。另外，厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳等城市的同比上涨幅度也均超过10％。从70个大中城市的整体情况看，房价平均同比指数的涨幅在7月达到了创纪录的7．71％。

    二手住宅方面，同比涨幅最高的也是北京，涨幅为15.3%，上海和广州二手住宅同比涨幅分别为10.9%和10.7%。根据郑州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，这也意味着，房价上涨“额度”前7个月已经用完。在此背景下，郑州出台了新一轮的限购政策。郑州限购从严，拉开了一二线城市调控升级的序幕。与郑州类似，数据显示，北上广深7月房价同比涨幅均超过16%，其中北京已超过18%，排在第五、第六的厦门、南京也已超过14%。在领涨房价的北京，地方政府正在准备推出大量限价房地块来降低房价，即使这样的地块并不受开发商欢迎。在郑州收紧限购、南京国企退出加快的同时，一些城市同时出现放松或变相放松调控的现象，譬如深圳与温州及芜湖。