世安居地产夏玉飞：哪里有新楼盘我们去哪里开店

    2013年东莞楼市非常平静，没有非常大动作但销售非常不错，实际成交远远超过去年，房价也是有一定上涨，调控虽然也出新“国五条”，包括一系列的细则，公积金新政，还有“钱荒”，信贷收紧等都没有让东莞楼市放慢脚步，越来越多的品牌房企开始进入东莞市场，土地市场也一片火热，一年出现9宗高价地，偏远地区非常抢收，2014年东莞楼市继续吗？刚刚中央经济工作会议刚刚结束，释放一系列的调控信号，2014年可能有什么新政策调控出现？房产税是否大范围推行成为楼市调控长效机制，单独二胎政策的放开对东莞楼市带来什么羊肠小影响？东莞数量巨大的小产权方又将何去何从？2014年楼市又出现怎样的年度行情？ 

    在12月19日，房掌柜举办的“东莞楼市2013年度总结与2014前景展望”沙龙上，列席嘉宾世安居地产总经理夏玉飞发表了自己的看法：

世安居地产总经理夏玉飞在谈房论市现场

    世安居地产总经理夏玉飞认为，东莞二手房方面从今年开年以来有一个很明显的成交量的上涨，上涨的一直延续到今年7、8月份，8月份以后就开始适度下调，第四季度可能受信贷影响进一步下滑，全年来看成交量比去年增长了70%、80%，接近于翻倍增长。在增长上也有几个特点，从成交的户型上来讲，主要集中在80、90、130平方米，以自主、刚需型的为主；豪宅销售，也有非常明显的增长；反而是小户型的投资今年有很大的冷清。从区域来讲，世安居地产业务集中在东城，西平，东泰。东城是的传统商业旺地，西平、东泰比较适合自主，所以这些适合自主刚需的片区成交量比较稳定；东城豪宅片区成交明显比去年有很高的上升。从价格来讲，东莞城区二手房成交价基本上已经都趋紧于7000元/平多。当然二手房也有七千多，有一些会接近一万。所以东莞二手房价相比去年有比较大的增长，跟一手房价的涨幅快。刚刚看到一线城市，广州房价增长同比有20%，东莞我也是这样认为的，价格增长还是有空间。

    夏总反思到， 一手代理方面世安居地产起步比较晚，今年也开始涉足，主要服务镇区寮步，城区新楼盘不是很多，自在城也开始刚刚介入，客户也有一定比较积极的反响。世安居对代理寮步楼盘的成交量还是不错，反而东莞这边有别墅的成交量还是可以，这让我们非常吃惊，也让我们觉得我们对于一手方面关注比较少，本身二手中介客户资源量非常大，我们积累十几年客户资源，今年就开始把客户资源整合在一起。

    同时夏总也认为东莞镇区非常有前途，发展商可能过去对东莞有一点忽略。其实东莞市场非常有前途，所以我们公司对于新楼盘代理非常有信心，也已经做一个规划了，哪里有新楼盘我们去哪里开店，专门帮开发商当售楼部。徐总麻涌已经开盘，销售了，我们就在你们售楼部旁边开一个店。

    夏总补充，今年年初世安居地产也切入旅游地产，一开始我们认为旅游地产这个概念可能被市场认同有一个过程，卖不是特别理想。我们代理光耀集团的项目、十里银滩等都有带客过去，也有少量的成交。但我个人认为旅游地产可能在长远来讲引导中国先富起来一批人的消费思路，特别把旅游地产跟城市度假这个理念结合好，东莞有很大一批“土豪”他们非常需要在旅游城市，比如说西双版纳等一些旅游城市有一些度假别墅。我们对于旅游地产这个来讲，我们切入帮他们做不能马上见效，但镇区特别靠近深圳、塘厦这一代的如果可以切入一手代理估计会有不错的效应。

    展望2014年楼市，宏观政策走向大概怎样？东莞楼市的发展前景如何？世安居地产夏总介绍，针对中央经济工作会议的几点谈谈未来宏观政策对东莞的影响，土地改革对东莞影响比较大，中长期来讲。东莞从前几年产业转型，从劳动密度型转型导致镇区还是有不少空置的建设用地，我们知道这些空置的建设用地都属于村一级的建设用地还有空置厂房、仓库。土地的改革其实就是一种政策松动。换句话说在过去土地供应比较紧张情况下，允许农村建设用地入市，也没有直接说可以直接转型成商业用地或者居住用地，夏总估计在这方面会有松动。

    农村建设用地一旦可以转型，肯定会盘活一大笔资金。这笔资金主要就是村、镇一级的资金得到盘活。这一笔资金盘活之后，会如何使用？夏总认为估计肯定对于村、镇的配套政策，这是一个资金来源。再一个，对于很多农民来说，手上又有一笔钱，这笔钱是不是在未来消费？恐怕不是这样，农地改革两个方面对东莞的影响：土地供应量；盘活资金，不是马上可以见效，因为政策松动有一个过程，只能说从中长期来讲，对于商业和住宅用地的供应有一个利好。

    户籍政策的松动，也明确表态开放中小城市的入户，开放入户肯定要有一些配套，什么配套主要就是医疗、教育等配套，这些配套政策一完成了。夏总预测很多在东莞生活的外来人口都会选择在东莞置业，这也是为什么我们看好东莞镇区未来需求量会增大的原因。

    夏总个人认为中央经济工作会议可能对于东莞的影响更大，因为东莞镇域经济比较发达，万达地产的老总最近说很开心说其实东莞最适合万达，如果东莞是一个中心级城市他只能在中心发展，但现在每个镇都有一个中心，每个镇可以搞一个万达广场，土地供应充足，他也大一点。夏总自己有一个预料，一个就是各个镇区的中心城市的商业地产，万达开发规模的商业地产可能会是一个热点，可能大家都在关注做镇区住宅的时候，城区商业地产可能会有一个盲点。教育地产，如果大量外来人口要选择，东莞吸引力在增加，大量外来人口选择在东莞定居对于教育、医疗需求，特别中央开放民营医院，公营医院都要改变，意味着公营他们的服务水平不能这样，民营医院要大力扶持，民营教育不太被主流支持，所以接下来他们都要需要改变，当然可能会虚一点，所以医疗地产，教育地产在镇区会有所加大。

    调控方面，为什么政府不提调控？也就是说调控是地方化，中央不搞这个东西，无论调控是不是符合市场经济的原则，总之就是把权限下放，东莞会不会深化调整？夏总认为可能性不大，因为东莞该有的调控都有了，营业税所得税限贷都有了。东莞会不会限购？夏总觉得可能性不大。因为东莞房价2013年上涨仅5%、6%，如果考虑通货膨胀的因素几乎就没有涨了。东莞房地产属于自主型了不是投资型的物业。广州、深圳客户可能会有人过来东莞投资买房，他买一套可能就一套，就是接近广州、深圳，买过来自主，买一台车，开过来上下班可能多一点，但至于说买了在东莞投资，我们很难想象广州人去麻涌买房子投资，这是多少年才能增值？

    房产税的问题，恐怕还是对于增量土地会增收，但东莞很多发展商，还有土地储备，政府也有很多土地储备，那么多土地储备没有消化情况下，即使房产税实施又有什么影响？实施就是对于未来集体土地，不收出让金。因为中央没有明确表态，没有说针对谁，夏总估计是针对集体用地，不是通过政府进行征收，而是属于通过集体用地的合并，转移成为地块之后，可能会有一个中介机构，政府指定一个中介机构进行统筹，这个转让就不交出让金，地方政府怎么办？就平摊到70年使用期这里面去，这样就相当于把我们比较高的房价平摊到未来70年的使用期里面去。夏总认为在平抑房价可能有作用，什么时候对土地有征收，这些土地到底在哪里？看不到。如果出让金土地有，我们可以看到，但没有收出让金土地可能在村镇一级，如何做合并和转让，配套政策如何制定，这恐怕需要一个过程。从这几个方面来看待无论是土地改革还是户籍政策，还是调控还是房产税对于东莞是积极影响还是有，消极影响因素是没有的。

    国家采取行政干预，还是把房地产作为市场调节机制，但中国房地产市场不是一个完全自由经济的市场，从土地供上来讲这是垄断，开发也是垄断，开发商下一阶段肯定就是垄断，大鱼吃小鱼，属于垄断供应价格就是扭曲，这样通过国家的调控或者通过国家政策可以把房价一下子打下去，作为一个垄断者他掌握的话语权他会下降吗？不可能。从土地供应，商品房供应来讲基本面是稀缺，这个非常认同，基本面稀缺，还有流动性过剩，这是一个基本面。房子投资功能，这在中国不会改变，毕竟中国投资渠道是非常单一，还有一个登记条例，这确实可以释放很大房源，我们也很期待，因为二手中介可以卖的房源不多，有一套房子出来也处于非常激烈的状态，我们也希望早一点实施，这样广大市民就有福了，可以买。改革就是政策松动，医疗保障，教育保障这些就可以吸引，扩大供应，东莞2014年是扩大供应，激活需求，户籍政策，土地改革都可以激活很多外来人口对于住房需求，扩大供应，增强需求，总结起来东莞还是很幸福，有人卖，也有人买，房价不会上涨很快，所以东莞人民，东莞发展商就很有福了。