东莞楼市促销战全面打起 非住宅产品年末供应爆发

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：未来房地产趋向 “低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局

在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速持续回落,而年末土地市场却在龙头开发商的引领下，迎来交易高峰；土地供应大幅增加和房企资金的充足，将使年末土地市场持续火热；与此同时，随着开发商将拿到的土地投入建设，住房供给也会大大增加，长远来看，将有利于稳定房价上涨预期。

决策层不再重点提及房地产调控，说明房地产调控的思路已经开始转变，即从过去的依赖行政指令向侧重市场转变。在这个转变的进程中，政府与市场的作用会划分清楚。简单来讲，就是放开“高端”需求，发挥市场的决定性作用，保障“低端”供应，强化政策的民生托底功能。从目前的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。

目前，东莞市积极建立人与自然和谐的生态人居体系，拟投资388亿启动国家森林城市创建工作，未来东莞市或将成为珠三角最佳宜居城市；目前东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛：本科以上学历可直接入户东莞，积分制入户门槛拟由130分降至100分；户籍政策的放开这对于提升劳动生产率，促进东莞企业转型升级，发展高端制造业都有好处，同时让很多基层的制造业工人看到了希望，有利于缓解目前底层劳动者人员流动过快的现象，对于企业也是一种帮扶利好的政策，对当地经济发展具有强大的推动作用，对于房地产行业来说，这将衍生出又一批新的购房需求群体。

2、新增供应：临深片区住宅刚需发力   非住宅投资产品年末供应爆发

随着圣诞、元旦等节点的逐渐接近，开发商推货节奏也有所加快，尤其是商铺、车库等非住宅投资项目供应集中上市。数据显示：上周（2013.12.16-12.22）东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1176套，面积约11.67万㎡，环比上涨52%；其中临深片区刚需产品发力，清溪、塘厦、凤岗皆有新品上市，约占总住宅供应量的67%；非住宅供应1383套、面积约5.84万㎡，主要由合正上东国际和永盛1号的车库产品以及君悦蓝庭和领尚天地的商铺产品的鼎力相助。

3、成交情况：邻深片区热度不减  冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月16日—2013年12月22日）东莞住宅共成交1197套，合计面积12.76万㎡，环比上涨7%。主要因为：一、万科旗下的项目持续冲量，上周洋房排名前十中有4个项目来自于万科；尤其表现在塘厦的项目，朗润园和四季花城都获得不俗的销量；二、新盘石排国际公馆、麻涌钜隆碧水湾花园销售增长，对整体成交量的上涨做出一定贡献；三、“低首付”促销手段取得一定成效，促进项目去货。

从上周营销活动来看，东莞楼市进入全面促销冲量期，上周有10多个进行促销，“低首付、一口价、几折优惠”等促销手段此起彼伏，如万科金悦香树77-98㎡金质2-3房年终钜惠首付8万起、大朗碧桂园所有洋房全部一口价75万/套、君悦蓝庭推出独家电商成交享额外99折等项目；12月最后一周随着圣诞节、元旦节的到来，开发商年终冲量，促销潮将越演越烈。

4、成交均价

高价位项目签约持续增长增加  住宅均价连续两周“破九”

上周东莞住宅均价为9179元/㎡，环比基本持平，其中普通住宅均价为8867元/㎡，公寓8896元/㎡、豪宅11674元/㎡、别墅16234元/㎡。住宅均价连续两周“破九”的原因是高价位项目成交持续增长，如洋房排名前十中，过半是高于“9千”的，表现在万科四季花城签约73套、均价10705元/㎡，万科金域松湖40套、均价10349元/㎡，宏远御庭山47套、均价9219元/㎡，君珆花园28套、均价11021元/㎡，万科金域华府25套、均价13054元/㎡。

5、区域供需：富盈项目助力常平夺冠  凤岗热度不减排名亚军

上周邻深片区成交再度热门，冠亚军再次被塘厦、凤岗夺下，其中塘厦以个盘热销为主力，表现在万科朗润园（94套）、万科四季花园（73套）两大项目；而凤岗则由于盘多力量大，上周有5大项目成交超过10套，支撑区域成交排名；南城排名季军，主要贡献项目为君珆花园（28套）、万科金域华府（25套）、天安数码城（12套）等。