瑞峰：东莞9月改善型产品供应创年内新高 微改为主流

一、市场供应

1、供应总量：“90/70”政策的影响  2007年之后改善型产品供应明显缩减

近8年供应数据来看，2007年后因“90/70”政策的影响，东莞市场上100㎡以上拥有独立房产证的产品开发明显缩减，从2007的434.71万㎡降至200多万㎡，2010年创新低；供应缩减另一原因是，房企为规避政策开发合拼类户型或以赠送面积策略来改造户型，导致出现多个房产证的产品，销售去货遇到一定的阻碍，没有独立房产证户型的畅销。

2011年开始供应逐步上升，2013年回归至271.41万㎡。推动因素：（1）近两年 “90/70”政策悄然解禁，在土地拍卖和规划报建的时候，都已不再将90/70政策作为强制性条件，新推大户型多为单一房产证，如鼎峰源著、佳兆业帝景中央、恒大华府等项目；（2）“二胎”政策从提出到落实，给予房企开发的信心；（3）政府救市，今年“930”政策放松二套贷款首付比例，将会释放出压抑已久的改善型需求，也为后市供应递增提供了支撑。

2、产品结构：100-130㎡微改为主流  近三年130-160㎡逐步上升

供应结构方面， 100-130㎡为主流户型，2009年开始扭转下滑的趋势一路增长，2013年再度超万套，相当于2007年及2008年的供应量。原因是：（1）100-130㎡可做成三房或小四房，总价较低首付自然也比其他类低，既能满足首次改善客户的需求，也能减轻客户的资金压力，成为房企开发比例中的大头；（2）需求决定供应，购买该面积区间的一般属于首次改善换房，首次改善需求的客户量大，可以说是改善市场中的刚需客；（3）随着房价的上涨，控制总价成为开发商重点思考的问题，为解决这个问题最好的办法是控制房产证面积、增加空间的使用率，所以虽然户型面积不大，但使用空间很大，也能很好吸引客户购买。

从普通住宅整体比例来看，“90/70”政策后70-100㎡刚需户型基本每年递增，2010年开始占据东莞普通住宅市场半壁江山，是房企回笼资金的快销产品。而改善型产品，100-130㎡和130-160㎡得益需求增加及政策利好，今年供应比例明显上升；而160-200㎡及200㎡以上的超大户型因需求客户有限，开发比例一直较低。