瑞峰：东莞9月改善型产品供应创年内新高 微改为主流

3、区域分布：集中经济发达的镇区 东城虎门松山湖超大户型开发比例较高  

  从近三年区域供应来看，改善型产品集中于经济发达的镇区，为南城、东城、凤岗、虎门等区域；但在产品结构分布上，东城、虎门、松山湖等区域160以上超大户型比例明显大于其他镇区。原因为：（1）东城：地价高决定售价，刚需产品可实现的溢价率低、资源型地块（譬如毗邻黄旗山、旗峰山等）更适合开发城市资源型豪宅，且市场对于东城富人区的认可度高，富人聚集之处开发超大户型具有一定的市场基础；（2）松山湖：与其地段有关，因为其居住环境佳但交通及生活配套不够，只有改善型客户能够接受，同时得天独厚的自然环境资源、国家高新科技产业园区带来高端人群，是开发超大户型的有力支撑；（3）虎门：首先是本地人和在虎门做生意的外地人对住房的改善型需求较大；其次地价决定市场，虎门地价日渐涨高，是豪宅扎堆的重要因素。

二、市场供需

1、整体供需：一系列利好政策出台   9月改善型产品供应创年内新高

2014年上半年受信贷紧缩、东莞扫黄、成交低迷等利空因素的影响，改善型产品的供需也受到波动，从2013年下半年供需两旺转入低迷期。为促动成交，东莞改善型产品率先进行降价促销，如万江深业欧景城150-200㎡产品推出“6”字头特价促销，获得不俗的去货，随后多个项目进行低价促销，部分豪宅类产品也走亲民路线，性价比高吸引大量中高端客户入市，带动改善型成交回暖，并保持想对平稳的态势。

供应方面，成交向好和二胎政策正式落实等因素，给予房企推货信心，6月供应量大增，处于高位；而下半年开始，东莞取消一手房价格备案、普通住宅认定标准调整、公积贷款取消“8倍余额”限制等一系列利好政策出台，市场预期从悲观转向乐观，同时为争夺“金九银十”，改善型产品供应再度放量，9月创年内新高。