瑞峰：政策利好二套首付终下调 3月末周迎翘尾行情

　　一、导读

　　1、宏观环境：不适应市场的户型可灵活调整 二套首付比例终于迎来下调

　　全国：政策利好一波接一波，两会过后先是公积金调整政策引起关注，紧跟着住建部和国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模;二是优化住房供应套型，促进用地结构调整;三是多措并举，统筹保障性安居工程建设;四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　此政策的出台再度给楼市带来“福利”，亮点有“套型可以改”，这是实际上是将产品结构的定位交给了市场，给市场滞销地块或项目带来机会，在不改变用地性质和容积率，房企可适当调整套型结构，借此打破销售困局。另外，“未开发房地产用地转型利用”这一提法十年首次出现，但实施层面还需因地制宜。

　　传闻二套房贷比例下调终于3月底落地，2015年3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知：“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。”

　　同时，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年，政府“救市”措施一轮接一轮，预计在一系列利好的冲击之下，楼市将迎来供需两旺的局面，成交量上涨的通道或正式启动。

　　东莞：从市城乡规划局了解到，东城中心地段东华医院旁一大片旧村、公共停车场用地将被调整成为商业用地和商业+居住用地，而且容积率都在4.0以上，未来这里将竖起十多栋百米高楼，这一规划对东城楼市将起到促进的作用，临近的项目也将获益。此外，麻涌携手京东、阿里巴巴打造“全国电商专业镇”，中粮、京东、阿里巴巴、永得利大型企业的陆续落户麻涌，致力打造电子商务项目，未来随着麻涌电商产业集群的形成和发展，将对东莞水乡片区乃至华南地区产生重要的影响，同时也将带动麻涌房地产市场得到进一步的发展。

　　2.新增供应 ：房企加推步奏依然频繁 刚需产品唱主角占九成以上

　　3月最后一周，房企推货依然频繁，全市有6个项目新增供应，合计住宅新增996套，面积约9.65万㎡，同比下降35%;非住宅新增398套，面积约0.91万㎡，主要是车库供应。

　　从供应结构上看，上周刚需产品包揽全场，成为主角，70-110㎡产品供应939套，占比约94%，其中商道8号加推331套84-86㎡新品、南部湾万科城252套95-97㎡产品上市、田禾卢浮宫馆加推198套90-103㎡产品、广源阳光里有126套91-110㎡新品、金凯水都伯爵公馆32套83-110㎡。

　　从新增预售证项目来看，纯新项目金地琥悦、保利中惠中央公馆在近期将以洋房新品崭露头角入市，而南部湾万科城、恒大御景苑、金凯水都铂爵公馆也均有洋房加推;别墅方面，金地城南艺境再推22幢，中央公馆10幢335-336㎡别墅产品或将于近期入市。

　　3、成交情况： 3月末周成交如期“翘尾” 小阳春成交量或将达50万㎡

　　3月最后一周，东莞楼市住宅成交出现明显的“翘尾”现象，全市共有1234套，面积约13.34万㎡，环比上涨37%，同比上涨87%。与去年同期因受扫黄、肃贪、信贷紧缩等利空因素影响的低迷楼市相比，今年的3月的楼市则是大相径庭，楼市利好政策频传，节后就迎来了年内的首次降息、东莞新公积金政策的执行、两会传来了“温和”的楼市政策等，皆为3月楼市升温提供基础。但纵观3月楼市表现，成交市场依然在缓慢的回升中，前三周营销借助元宵节、妇女节及植树节等节日蓄客，推货有所放慢，楼市成交皆在10万㎡上下徘徊，进入下旬，开盘项目签约有所增加，上因为虎门万达广场新开盘的产品进入网签期，助推成交量如期“翘尾”。瑞峰置业市场研究部数据显示，截止目前(2015.3.29)为止，3月成交量约46万㎡，预计全月成交量或达50万㎡，同比上涨约6成。

　　4、成交均价：中高价位开盘项目支撑 均价连续三周9千大关上运行

　　上周住宅成交均价约9226元/㎡，环比下滑3%。从趋势上来看，近三周东莞楼市均价基本企稳，维持在9200元/㎡上下浮动，主要是因为3月开盘项目皆处在热门区域，如长安的万科金色悦府、南城的恒大御景以及虎门万达广场等项目均价均接近万元甚至超过万元，而其集中网签效应支撑着楼市的均价维持9千大关上运行。