瑞峰置业发布2015年4月第二周东莞楼市分析报告

　　一位国务院参事室相关人士表示：“政府对楼市的政策思路日益明显，即经济下行期，房地产仍是有效支撑经济增长的基础，货币、税收、金融等则是稳楼市的定向工具;而中央政府楼市政策储备，有可能依照三步走的思路逐步释放，一是稳定住房消费阶段;二是调整供应阶段;三是楼市强化阶段。该思路已经在相关部委中达成共识。”

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 10城市首季卖地收入暴降45% 地方财政受压

　　2015年第一季度，10大典型城市的土地出让金收入为1537亿，与2014年、2013年同期相比分别下降45.2%、18.6%，较2012年同期增长61.8%。分析指出，土地出让金缩水会让地方财政备感压力。在许多地方土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，多地政府预计会因为土地出让金减少等因素而继续推出提振房地产市场的政策。

　　1.3.2上市房企平均负债率超74%房产业告别黄金年代

　　2014年房地产开发企业的年报数据不太理想。据Wind数据显示：沪深两市共75家上市房企公布了2014年年报，平均负债率为74.05%，短期借款却同比大增29.33%，这意味着房企偿债压力大增，资金链紧张。

　　不过，这75家上市房企的资产总计为2.63万亿元，同比增长幅度达17%，与负债增长水平相差近0.3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2014年，这75家上市房企的平均负债率为74.05%，与去年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。

　　1.3.3 深圳公积金贷款二套房首付降至三成 首套房为两成

　　深圳市住房公积金管理委员会办公室日前发布通知，宣布深圳住房公积金贷款二套房首付款比例降为三成，一套房首付比例为两成，从4月7日起实施新规定。

　　这份《深圳市住房公积金管理委员会办公室关于执行住房公积金贷款首付款比例有关问题的通知》称，深圳市住房公积金贷款(包括商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款)首付款比例执行为：住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付款比例为30%。

　　1.3.4一季度写字楼等租赁意外热闹 深圳消化6栋写字楼

　　第一季度，深圳住宅市场在楼市新政的带动下成交量价都创出一轮新高。而与此同时，受前海自贸区等因素的影响，深圳写字楼市场和物流仓储用房市场同样热闹。在原本应冷清的第一季度，深圳却新增6个共计49万平方米的写字楼供应;同时，金融、科技、贸易等企业的进驻也消化了18万平方米的写字楼。

　　前海蛇口自贸区的成立，跨境电商发展以及香港物流需求的外溢，都在进一步促进深圳写字楼和物流仓储需求的不断增长，预计未来深圳仓储需求将外溢到周边城市，促使现有仓储设施向垂直方向发展。

　　1.3.5 营业税调整快如闪电 二套房首付四成执行比较慢

　　“3·30新政”发布以后，房地产营业税免征期限从五年改为二年。全国各地的税务部门积极落实新政，基本上都按照规定的3月31日开始执行。根据新政策，北京市出售购买2年至不到5年普通住房的纯受惠户，占全部减免税户数的14.5%。

　　而同日发布的二套房贷首付四成的新政，则落地较慢。据悉，京市内的29家银行，除了天津银行、杭州银行、平安银行、广发银行没有额度，目前停贷外，其余25家银行都执行了二套房首付最低四成的政策。上海仅两家银行开始执行二套房首付四成新政，深圳和广州都只有一家银行执行新政。而根据以往惯例，商业银行的利率调整一线城市率先执行，二三线城市紧随其后。