中购联郭增利：城市综合体塑造商务与居住社区的全新方式

    在城市发展过程中，商业综合体到底可以发挥怎样的作用？趋势和方向，未来的变化有哪些？这一系列的问题都有待大众去探究。在环球贸易广场，参加莞城城市综合体的亚洲购物中心协会轮值主席、中购联购物中心发展委员会主任郭增利发表了自己的看法。

郭增利

    郭增利谈到，回顾中国商业地产的开发过程，2003年是非常重要的时间节点。2003年后中国房地产进入快速发展的黄金十年的周期，也诞生了很多新型的商业广场的项目，其中大量项目是商业综合体。商业发展的过程中，我们发现政策在推动商业过程中，有清晰的导向，就是城镇化和商业化如何发展，未来有更多的人进入到城市，需要大量的商业配套，有这样的驱动力后，新一届政府对新型城镇化有更大的定义，奠定了中国未来商业发展会有很好的政策支撑。

　　然而商业综合体和城市综合体也有矛盾之处。在中国商业综合体发展的过程中，大家会发现核心的驱动因素，虽然表面上看是非常复杂的，但当我们将数据进行排列组合后，就能找到一个数据。中国城镇化的增长和中国购物中心面积的增长的发展曲线是一致的。

    中国城镇化和商业中心的发展对城市建设起到了支撑性的作用，结合城市和区域发展的要求，将各种不同的功能进行有机的组合，形成了城市服务和商业服务功能性的中心，这就是中国目前综合体的界定。郭增利谈到，大家可以重点关注的“各类功能”，如酒店、餐饮、展览、商品展示中心、写字楼、艺术中心都包括在城市综合体中。意味着这些功能交织在一起，形成的作用是1+1>2的效应。发展到今天，城市综合体也有众多杰作。例如“环球贸易广场”招商的过程中，已经将深圳综合体进行了分析。商业地产的发展有几条清晰的主线。

　　模式化的产品

　　郭增利表示，作为先行者和后来者在开发自己的商业综合体过程中，会有很大的示范作用。商业综合体发展的第一阶段，采用的是模式化的开发思路。接下来还是用模式化的话，就会跟本地会有缺口。只有满足本地功能和服务的需要，才可以实现本地化。

　　各个商业综合体，同时也要讲究逻辑。商业房地产有两个产品属性，第一是地产属性，第二是金融属性。他们通过商业功能的释放，通过社会化功能的释放，实现地产到物业价值的增值。例如“环球贸易广场”今天是20亿，以后会达到200亿，这是从地产产品到金融产品发挥的作用。

　  另一方面，最中央出台了一系列的政策，降息、降准，最近关于第二套房降低首付比例。这些在房地产和经济增长未减弱的情况下，对商业地产和房地产的发展都会起到新的推动作用。经济推动的价值，在目前政策的导向下，又发挥了活力。

　　有商业运营的能力，一定能够让我们的商业物业、综合体更加的值钱。资本市场上更有卖点。每个人都是消费者，大家会发现每个人的需求都是越来越个性化，在个性化的前提下，精神上和情感上的连接都变得非常重要。对于商业设施扩大吸引能力，提高营业表现都是非常有帮助的。