东莞房企推货热情高涨 凤岗凭三正瑞士半山热销夺冠

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境: 国务院“军令状”今年经济必须达标  “高赠送面积”营销牌或成历史

今年GDP预期目标仍保持在7.5%，但上半年GDP增速仅为7.4%，略低于预期目标。7月16日，又是二季度经济数据公布当天，国务院再次召开会议则是强调“必须完成”。从“确保”到“必须”，两个用语的变化，后者更突出了高层对完成目标任务的强硬姿态，这也就意味着虽则经济下行压力很大，但能完成7.5%的经济增长预期目标。

从下半年整个宏观调控来看，有针对性把房地产市场的运行调控得当非常关键。中央政府释放方向性信号：应该根据各地情况实施差别性的政策组合，在货币金融政策方面，如按揭贷款发放的条件、利率，包括首付等都要有必要的调整。

新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青青睐。这次新规的实施，对于开发商来说，“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

2、新增供应：凤岗3项目刚需新品集中上市  非住宅供应“井喷”

上周有9个项目商品房新增供应，其中临深片区是供应的主力，凤岗3个项目刚需新品集中上市，分别是新项目保利百合花园144套93-104㎡的刚需新品，锦龙又一城372套81-97㎡产品，三正瑞士半山579套83-164㎡新品。塘厦则有富悦华庭商业办公楼办公产品和金众金域半山车库产品新增。另外，寮步鼎峰花漫里推出2栋76-93㎡的复式公寓产品。

3、成交情况：开发商推货热情持续高涨  东莞楼市回暖可期

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年7月14日-2014年7月20日）东莞住宅共签约887套，合计9.43万㎡，面积环比下滑24%，数据层面上出现量价齐跌的趋势，主要是因为开盘热销项目网签进入尾声，例如碧桂园常平首府从之前每周200多套签约量滑至上周58套，是上周东莞住宅成交下滑的重要因素；但从市场推货情况来看，目前东莞楼市发展还是比较乐观，开发商推货热情持续高涨，开盘项目一个接一个，推盘量采取规模入市，与上半年销售存货或者“少量推货”的推货节奏有鲜明的对比，而项目定价合理也刺激购房者积极入市，观望情绪逐渐减淡。

上周夺冠的是三正瑞士半山，从推货节点来看，6月21日首推90套 320-460㎡联排别墅，折后均价12000元/㎡，上周有10套签约量；6月29日洋房组团开盘，推550套80-193㎡3-5房产品，上周洋房网签96套，整个项目共签约106套，成为领先个盘。该项目取得热销的原因：1、地理位置优越，价格洼地效应明显，吸引大批罗湖或龙岗等地深圳客出手购买；2、定价适中贴近市场，别墅均价12000元/㎡，洋房均价10500元/㎡，是其取胜的因素之一；3、产品线丰富，囊括刚需、改善、高端等各类需求；4、开发商品牌影响力。

4、成交均价：开发商“降价走量”意愿增强  均价连续三周微跌

上周住宅均价为8684元/㎡，连续三周微跌。原因是：1、近三周新推项目价格大部分低于市场预期价，开发商“降价走量”意愿明显，表现在碧桂园常平首府、富盈加州阳光、名巨中央花园、三正瑞士半山等项目；2、成交量较大的项目以二三线镇区项目为主，城区及经济发达镇区成交不给力，难以带动整体价格回升；3、上周别墅签约均价为11721元/㎡，处于历史较低水平，是因为近期入市别墅项目价格较为“平民”， 表现在三正瑞士半山、蜜糖等项目。