瑞峰：新品入市助东莞楼市持续热闹 小阳春成交或超百万平

一、导读

1、宏观环境：房价涨幅过快的城市面临收紧政策  “限涨令”出现

全国：得益政策利好多番支持，全国部分热点城市房价涨幅过快，为抑制房价上涨过快，多地出台调控收紧政策，如苏州出台“限涨令”，要求同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等；南京则加大土地市场供应稳定市场预期，并要求房企、拿地半年内须开工，这些政策或有望让过热的楼市回归常态。

另外，国家统计局发布数据显示，2016年2月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有15个，较1月减少9个；上涨的城市有47个，较1月多出9个；而北上广深四大一线城市中，北京、上海、广州的新建商品住宅价格环比涨幅较1月都有所扩大，只有深圳缩小了0.5个百分点，但3.6%的涨幅仍为70城之最。

2月房价上涨的城市扩大，主要是因为今年政府在首付比例、利率、契税、营业税等方面出台多项利好，持续刺激楼市，市场信心被提振，更多二、三线城市的新房价格由降转升，全国新房楼市出现整体复苏的趋势，走出春节前后的冷淡；但此前房价上涨过快的城市，尤其是深圳正在采取的抑制投资投机，抑制房价过快上涨的举措已初见成效，房价或将冲高回落，未来，在政策的收紧及投资客的撤退的环境下，一线城市及部分热点城市房价将逐步企稳，部分前期房价上涨过快的区域，房价或将出现回落。

2、新增供应 ：供应大幅上涨  大石龙片区突出  沙田海月居纯新上市

上周东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，住宅1373套，合计面积约14.85万㎡，环比上涨43%；非住宅新增54套，面积约为0.84万㎡，环比下滑60%，主要是由嘉华星际湾的商铺产品供应。

上周，东莞供应市场上涨幅度较大，大石龙片区贡献突出，表现在石龙嘉华星际湾872套85-400㎡的洋房批量入市、石排利丰中央公园加推4套318㎡豪宅别墅。近几周，沙田持续推新盘，上周再有1个新盘上市，为海月居首推177套32-161㎡产品，主要是去年以来深圳客大幅进驻沙田，令房企争夺市场信心增加。另外，远大城市广场新增272套78-113㎡刚需和微改善户型，棕榈泉五期则加推48套92-93㎡刚需户型。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有嘉宏锦园、三羊大厦、三羊公馆、碧桂园智慧家、山湖碧桂园等项目。

3、成交量价：新品集中网签支撑楼市持续热闹   深圳客带热大石龙片区

上周东莞全市住宅成交2579套，面积约28.26万㎡，环比上涨14%，同比。东莞楼市持续热闹，一方面是3月中旬加推项目集中网签持续支撑楼市，沙田湖景花园、汇景御海蓝岸、佳兆业·碧海云天等新品加推的项目成交皆进入个盘排行榜前十，助推沙田镇住宅成交557套连续两周蝉联冠军之位；另一方面深圳客户强势进驻大石龙片区，石龙嘉华星际湾、新鸿基·珑汇以及企石的嘉宏锦城等热销项目新品成交客户以深圳客为主，东莞价格低洼地以及地铁即将开通的利好等是深圳客进驻大石龙片区的重要原因之一。以目前的楼市行情，预计小阳春住宅成交量或将超百万平米，创历史同期新高已经是铁板钉钉的事。

4、成交均价：万元以上项目为成交的主角   均价11562元/㎡持续高位运行

上周东莞住宅均价11562元/㎡，环比微跌2%，但房价依然在在高位运行。一方面16个住宅区域成交超过万元，普通住宅成交均价超过万元的产品成交比重约57%，环比上涨14个百分点，支撑着东莞楼市整体房价高位运行；另一方面，深圳客、低库存、政策利好、信贷宽松等条件下，东莞楼市热销项目遍布，提价现象也是司空见惯。

5、楼盘活动：开发商推货节奏逐步增强  深圳客仍是催动项目去货的主力

继前周多个项目开盘，为在小阳春快速去货，房企推货节奏全面铺开，上周南城区家汇生活广场二期启动开盘，推出200套1号公寓，去货8成左右，成交均价为13500元/㎡，成交客户中深圳客比例较高，占比65%，仍是推动项目快速去货的主力，剩余20%为万江本地客，15%为城区其他地方客户。另外，恒大华府、达鑫江滨新城、盛和商务大厦、中惠松湖城等项目进行加推，从推货的产品来看，投资性公寓和商铺为部分房企或项目推货的重点。

新盘新品方面，有8个项目启动认筹，表现在锦龙湾畔2期1-7栋高层住宅产品，83-119㎡3-4房户型认筹2万抵5万；鼎峰源著7栋273㎡5房洋房认筹享10万抵95折；鼎峰尚境94-180㎡新品即将上市；中惠悦峰7栋87㎡非毛坯修3房、102㎡非毛坯修4房，VIP登记2.5万抵7万；佳兆业御龙山165-192㎡传世豪宅认筹中，3月26日将开盘等项目，预计未来一个月将陆续上市，这些项目来源于深圳客进驻量较高的临深、滨海及松湖片区，去货速度或较为可观，有望支撑东莞楼市继续高温运行。