瑞峰：东莞住宅均价14925元/㎡ 19个镇区均价过万

一、导读

1、宏观：告别“一刀切”调控  房地产政策宽松和收紧并存

继上海、深圳、苏州等地由于楼市过热而遭遇调控之后，近期陆续过热的城市出台调控政策，如河北廊坊出台“环北京版“限购令，实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%；合肥出台楼市调控新政：严查“捂盘”捆绑销售；深圳楼市调控再放大招，二手房交易税费大幅上调，意味着深圳二手房交易的成本将同步上调，少则几万，多则几十万，调控力度或超出了“325”新政；北京虽然没有名文出台收紧，但土地市场再现“7090“政策，意味着未来开发产品都必须面向刚需及改善型客户群，项目的定价就不可能太高，相应收窄可接受的地价上限预期，这些政策出台或将让过热的楼市出现观望情绪，让楼市回归理性，但具体表现如何还得看政策落地的执行成效。

而库存高去货压力大城市则出台刺激政策，较为关注的是沈阳出台多项购房补贴新政，提高部分人购房享受部分契税补贴，高校生、新毕业生购房享受契税全额补贴，鼓励大学生买房；湖北打出政策组合拳助房地产去库存，通过推进公租房货币化和棚改货币化安置消化库存商品房等。

整体来看，为稳定近期过快上涨的房价, 打击投机性购房行为，深圳、上海、河北廊坊等城市政策收紧的内容主要表现提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛等方面；同时，在营改增、降低首套房首付比例等政策的支持下，三四线城市的“去库存”大戏仍在上演，购房补贴等地方政策频出现。足见在全国各地楼市显著分化的背景下，楼市政策告别“一刀切”调控，分类调控的路线逐渐明朗起来，宽松和收紧同步而存。

2、新增供应 ：松湖碧桂园千套洋房入市  多盘加推别墅产品   

上周东莞全市共有7个项目有商品房新增供应，住宅2844套，合计面积约34.2万㎡，环比上升152%；非住宅新增907套，面积约为2.31万㎡，环比上涨7%，主要是由新世纪颐龙湾的车库和松湖碧桂园的商铺产品供应。

从推货策略来看，纯新项目松湖碧桂园表现最为抢眼，开盘首推1642套92-264㎡洋房；而嘉宏锦园712套97-190㎡洋房批量入市；天林湖花园则加推262套116-136㎡刚需户型、14套356-416㎡豪宅别墅。从别墅产品来看，除了天林湖花园推出别墅外，还有卓越蔚蓝山推26套别墅、珠江观澜御景推8套别墅。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有宏远康城假日、华桂园四期、碧桂园智慧家、信鸿澜岸、连升豪庭、紫薇银座等项目。

3、成交情况：松湖碧桂园集中签约  大石龙片区成交相对升温

上周东莞全市住宅成交2445套，面积约27.95万㎡，环比上升19%；非住宅成交745套，面积约6.01万㎡，环比上升5%。东莞楼市成交有所升温，主要是因为松湖碧桂园在深圳大运中心体育馆开盘，推出1642套洋房，受到深圳客的疯狂抢购，当天去货9成，上周进入集中网签签约，网签801套，对整体成交拉升作用大；东莞价格洼地以及地铁即将开通等利好促动深圳客户到大石龙片区置业，企石嘉宏锦城推出新品受到深圳客的追捧，成交良好，去货上百套。而丰泰橡树溪谷和米兰天空助力樟木头、汇龙湾和万科翡丽山推动南城进入区域排行榜前席。

4、成交均价：非毛坯修高价的项目成交占主力  14925元/㎡均价出现飞跃

上周东莞楼市住宅均价14925元/㎡，环比上涨29%，东莞楼价再次出现飞跃。主要是因为：1、上周松湖碧桂园是东莞楼市成交的主体，801套洋房集中签约占据总数33%的比例，其18000元/㎡左右的价格直接拉动整体均价的上涨，支撑着房价的高位运行；2、东莞因深圳客大量涌入而开启快速上涨的行情，上周东莞价格过万的有19个镇区，处在高水平。

5、土地市场：厚街去年流拍地块再出让   起始楼面地价仍是1900元/㎡  

本周有1宗地块待拍，位于厚街镇汀山社区，面积约为6.96万㎡，起始价26440万元，起始楼面地价为1900元/㎡。据了解，该地块曾在去年10月份流拍，如今再次出让。在碧桂园智慧家等楼盘入市后，厚街区域楼市发展有所升温，地块有望出嫁。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：松湖碧桂园抢眼开局   助力东莞量涨价升楼市飘红