瑞峰：东莞楼市量跌价稳 新盘入市定价相对合理

一、导读

1、宏观环境：经济企稳的信号释放  住建局将开展大规模房产中介整顿行动  

4月11日，国家统计局发布数据显示，2016年3月，全国工业生产者出厂价格(PPI)环比上涨0.5%，同比下降4.3%，为近两年来首度环比上涨，同比降幅则连续第三个月收窄，释放出中国经济企稳的信号；而CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%，低于市场预期的2.5%，反应通胀压力可控，短期内经济政策仍以“防风险”为主，货币政策方面或降低央行降息的压力。

楼市调控方面，上海、深圳相继出台的地方性房地产市场调控政策并不是房地产政策工具发挥作用的阶段性完结，住建局又将目光盯准房地产中介机构，将从房地产中介业务的所有链条环节进行把控，保证房地产市场的稳定和健康发展，首付贷、中介炒房等行为将受到抑制。

另外，一线城市还没遭遇调控的北京，加速推盘正成为北京楼市当前最突出的现象，原本“捂盘待涨”的开发商都在加快入市步伐，以期在北京调控“靴子”落下之前实现一定去化。

2、新增供应：供应市场冲高回落   佳兆业御龙山纯新上市

上周东莞全市共有5个项目有商品房新增供应，住宅1294套，合计面积约16.09万㎡，环比下降42%；非住宅新增89套，面积约为2.20万㎡，环比下降76%。

东莞新增供应市场有所回落，主要是保利中惠悦城和佳兆业御龙山批量洋房供应支撑。其中虎门佳兆业御龙山是纯新上市，首推422套64-192㎡的洋房新品；此外保利中惠·悦城新增417套69-105㎡洋房、信鸿澜岸花园加推220套93-128㎡洋房等。

从预售证来看，预计近期纯新开盘的项目为麻涌万科·珠江东岸，而宏远康城假日花园、达鑫·江滨新城、金地城南艺境、金碧花园、南美世贸中心等项目也将有新品加推。

3、成交量价：楼市成交量环比下降48%   深圳客入莞放缓脚步

上周东莞全市住宅成交1229套，面积约14.51万㎡，环比下滑48%；非住宅成交737套，面积约2.74万㎡，环比下滑54%。上周东莞楼市成交量大幅下降，一方面主要是因为上周恰逢清明节，东莞本有清明不购房习俗，所以楼市供需量下滑属于正常现象；另一方面，因受“3.25”深圳新政的影响以及东莞部分区域房价虚高，引起深圳客户的抗性，入莞行为相对放缓，观望情绪逐步加重。但预计清明节过后，楼市会有所回暖，从上周石碣达鑫江滨新城、常平桃源艺境、虎门中天悦府开盘情况来看，其去货良好，网签或支撑楼市升温。

4、成交均价：13753元/㎡高位运行  短期内房价或保持平稳运行

上周东莞楼市住宅均价13753元/㎡，虽然环比有所下滑，但依然持续保持在高位运行。主要是因为：1、上周19个镇区住宅均价超过万元，占全部区域总数过半的比例；2、松湖碧桂园（18088元/㎡）、汉邦·雍景居（18654元/㎡）、保利中惠·悦城（14487元/㎡）、碧桂园智慧家（14811元/㎡）等高价项目是东莞楼市成交的主体，支撑着房价的高位运行；3、低库存的态势仍将持续一段时间，消化周期短加上5月地铁2号线即将开通，房价将企稳，短期内或保持平稳运行。

5、楼盘活动：营销活动增加  桃源意境、江滨新城、中天悦府等项目开盘  

清明节过后第一周，东莞楼市营销活动有所增加，约有18个项目举办了营销活动，以新品加推为主，活动以暖场活动为主。进行开盘项目有3个，为桃源意境、达鑫江滨新城、中天悦府，其中常平桃源意境推203套110-135㎡户型，成交194套，去货约9成，均价8500元/㎡，客户以深圳客为主，占比70%左右，本地及周边客户占30%，吸引深圳客的主要原因：1、相对于凤岗、塘厦、黄江等临深片区的高价位，常平楼价仍处于价格洼地，尤其是进驻于黄江的深圳客由于黄江房价涨势幅度较快超于心理预期，被二次积压进常平，加上项目定价相对合理，带动项目热销；2、项目紧邻环常南路，交通便利，同时属于常平未来规划的新行政中心辐射范围内，发展潜力大。

从新盘入市的价格来看，上周桃源意境开盘价约8500元/㎡、虎门中天悦府11000元/㎡、达鑫江滨新城10000-12000元/㎡，与前期高位定价不同的是定价相对合理，三大项目去货不俗，去货皆在7成以上。

新盘新品方面，有5个项目启动认筹，表现在虎门碧桂园洋房登记2万享97折，别墅登记20万享97折优惠；碧桂园澜山108-143㎡山湖非毛坯洋房认筹中；万科珠江东岸开放营销中心和别墅样板房；盛和雅颂花园95-136㎡洋房认筹中2万享95折预计4月16日开盘；鼎峰尚境乐山居2-6栋94㎡-180㎡3-4房启动认筹，享5万抵95折优惠，这些项目预计第二季度将陆续入市，为房地产市场带来新鲜血液。