中原：东莞住宅楼市4月大幅降温 预计5月成交依然乏力

（七）后市展望

● 经济：5月营改增全面实施有利降低企业税负，经济有望企稳。

公布数据显示，中国4月官方制造业PMI录得50.1，守住了荣枯线但低于预期50.3，前值50.2。同时公布的中国4月官方非制造业PMI53.5，前值53.8。4月非制造业保持增长态势但增速略减，从投资情况看，服务业市场和建筑业市场信心均有所稳定增强。新订单指数为51.0%，连续两个月位于临界点以上，表明制造业市场需求延续扩张态势。加上钢铁、有色金属价格的大幅上涨，也说明市场需求增多。进入5月，“营改增”全面实施，将有利于企业降低税负，促进扩大有效投资，经济有望继续企稳。深圳市场：深圳楼市量价下行压力增大，或影响东莞楼市成交继续受挫。

深圳“3.25”政策满月，深圳楼市大幅降温并持续低迷，房价有所松动，反映深圳缩紧政策调控效果凸显，深圳房价已达到平抑，深圳楼市投资预期降温，预计短期内市场观望气氛仍然难退，客户入市放缓，深圳楼市量价下行压力增大。深圳楼市持续降温，深圳客观望氛围加浓，深圳客流入减少，东莞住宅楼市成交或将继续受挫。

● 深圳客：莞深房价差大，刺激深圳刚需客继续流入东莞。

目前东莞临深的塘厦、凤岗的房价已基本去到2字头左右，与深圳纵向连接的3条高速（莞深高速、广深高速、沿江高速）的沿线镇区，大部分房价已在1.2万以上。4月份深圳一手住宅价格49876元/平方米，目前东莞房价大概相当于深圳的1/4。尽管深圳楼市降温导致深圳刚需外溢放缓，但莞深房价差大，势必会不停挤出部分深圳刚需溢向东莞。对深圳刚需客来说，在临深地方买房自住还是不错，多条高速取消收费、地铁规划利好等等可以帮助深圳客在控制低成本的范围下，未来轻松实现半个小时生活圈。

● 供应：5月新增供应量增大，改善、公寓产品供应增多。

从4月下旬的楼市营销活动看，实现样板房开放或启动认筹登记的项目比较多，其中部分项目预计将在5月份推货入市，另外还有不少在售项目在积极蓄客待发，5月新增供应量有望继续增大。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，预计5月推新的还有班芙春天、G1蜂汇、恒大绿洲、祥利上城四期、新世纪颐龙湾四期等项目，但大部分预计集中在5月中下旬入市。从产品结构看，刚需产品的主力地位有所削弱，改善产品和公寓供应增多。

● 价格：供求关系决定房价难降，区域有所分化。

价格方面：市场供应紧，供求关系决定价格依然高企难下。尤其是临深购房需求强，供不应求的格局更加明显，临深片区房价不会降，甚至仍会有一些项目新推价格高于当时市场价格。但是，那些较偏远、交通通达性较差的区域有可能会出现小幅回调。原因是这些区域项目房价相对高了，可售货源又少，深圳客兴趣较低，本地客受购房力制约，接下来这些区域成交会比较乏力，价格回调压力增大，但回调幅度不大。后市中，这些偏远区域或出现更多新盘定价低于预期。

● 成交：客户观望情绪重，市场成交乏力。

今年五一楼市表现平淡，大部分项目认购或认筹情况一般，明显反映出当前客户观望情绪较重，高房价是抑制需求释放的重要因素。尽管5月新增供应有所增大，若没价格优惠或利好新政刺激，预计短期内客户仍观望择机入市。一方面，房价高，本地刚需客受购买力不足制约，需求释放放缓。另一方面，深圳客无论投资或自住理性回归，对房价有一个更理性的认识，入市变得谨慎。预计5月东莞住宅楼市受客户谨慎观望影响，市场成交乏力。