瑞峰：房企忙蓄客供需齐跌 房价呈结构性上涨

1.2楼市环境

1.2.1  社科院：一线房产已成金融品 未来房价波动性会走高

社科院城环所副研究员王业强近日表示，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会下降，但是波动性会上升。

在引发一线城市房价上涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。这五个因素是：一是杠杆。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。三是资产价格轮动。2015年中国股市经历了一次上涨、下降，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

1.2.2 SOHO中国四年转型路终结重启卖楼

从散售转型自持后,SOHO中国营业收入及净利润连续三年下滑,今年该公司再次开启售楼模式,不仅是公司对利益的追逐,更像是潘石屹对财务报表的一次妥协。7月29日,SOHO中国发布公告称,将旗下SOHO世纪广场项目以32.97亿元售出,这是潘石屹决定出售部分持有物业后卖掉的第一个项目。

一方面持有巨大的优质物业，另一方面是逐年下滑的业绩，两者的巨大反差，让挣惯了快钱的潘石屹在过去的四年中一定很寂寞。

1.2.3 调查显示近三年87%置业者贷款买房

平安银行发布《中国消费者借贷观念及借贷行为白皮书》，白皮书据此指出,从不同消费贷款产品规模看,房屋按揭贷款仍占据我国消费贷款的主导地位,同时未来增长依然稳健。

如今,面对购房所需的巨大金额,绝大多数购房者都选择按揭购房。调研数据显示,最近三年有过置业的受访者中,有87%通过房屋按揭贷款购房。房贷使用者所需房贷额度均值为房价的33%。其中,约一半房贷用户所申请贷款额度为房价的50%以上。消费者的房贷申请年限平均超过15年。

中国人安居需求带来的刚需性购房，以及二胎政策放开等利好因素让房地产市场相对红火，为房贷业务持续稳健增长注入动力。可预期，未来房贷业务仍将占据消费贷款主导地位。

1.3产业动态

1.3.1 中国首只物流地产Reits新加坡主板成功上市

7月28日，富春控股集团有限公司旗下电商物流品牌“运通网城”在新加坡交易所主板成功上市，由此开创了中国电商物流资产在新加坡资本市场上市的先河。

运通网城资产包总价值为新币13亿元，约合人民币64亿元。据悉，本次运通网城的成功上市，将创下中国企业在新加坡主板上市的众多第一：第一个中国物流与电商运营资产的上市；第一个以房地产信托在新加坡上市的中国民营企业；近十年来，中国企业在新加坡募资规模最大的上市项目。

运通网城旗下共有6个位于杭州的电商物流优质资产，其分别为北港物流、崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、富恒仓储以及恒德物流。同时，运通网城还在新加坡组建了一支专业资深的金融资产管理团队，对其上市资产进行管理。运通网城在新加坡主板上市，将有效推动富春控股衔接国际资本市场，促进其资产证券化和运营专业化进程。同时，本次上市也为富春控股借鉴和学习新加坡一流资产管理公司的管理经验提供了平台，并将促使富春控股未来的资产管理更具规模、更加专业、更具国际化水平。

1.3.2 创投空间“向钱近”：行业洗牌的必经过程

7月24日，无界空间发布的联合办公行业蓝皮书显示，国内联合办公空间已多达2300个。根据科技部的数据，截至2015年，全国科技企业孵化器数量近3000家。而在2015年之前，孵化器数量总计还不到1600家。

“上海的众创空间其实有40%至45%是空置的，有的创投空间的确已经倒下。”优办创始人兼CEO卢阳表示。梦想加创始人王晓鲁表示，众创空间是趁着红利起来的，但其实盈利模式很单一，基本上就是二房东。当上游创业者没那么多时，倒闭、合并就在所难免。“这是行业洗牌的过程。”王晓鲁表示。

在各类众创空间中，联合办公是一种新兴业态，但目前这一行业百分之七八十的公司处于亏损，主要原因是投资者盲目进入，对这一行业缺乏了解，很多盈利模式有问题，不是依靠租金而是靠服务生存，而后者从未被证明。加上入驻率得不到保证，最终导致公司运营困难。即使是在国内成熟度高于联合办公空间的孵化器，也难以掩饰盈利模式单一的尴尬。孵化器的主要盈利来自于对创业团队投资回报而非空间租金，各地孵化器需要争先恐后地抓取创业者及创业项目。