瑞峰：房企忙蓄客供需齐跌 房价呈结构性上涨

一、导读

1、宏观环境：一线房产已成金融品  近三年87%置业者贷款买房

全国：上半年一线城市房价上涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。这五个因素分别是杠杆、国内过多流动性追逐过少的安全资产、资产价格轮动、香港资金流动炒作深圳房地产以及虚假交易。现在一线城市的房地产已不再像一个必需品，越来越像金融品。如果像金融品的话，未来房地产价格不一定会下降，但是会波动性上升。

平安银行发布《中国消费者借贷观念及借贷行为白皮书》，白皮书指出： 最近三年有过置业的受访者中,87%通过房屋按揭贷款购房，房贷额度均值为房价的33%，其中贷款额度为房价50%以上的约占一半。中国人安居需求带来的刚需性购房，以及二胎政策放开等利好因素让房地产市场相对红火，为房贷业务持续稳健增长注入动力。可预期，未来房贷业务仍将占据消费贷款主导地位。

东莞：日前，东莞农商银行携手石龙汇星商业中心，创新推出“全面按揭贷款支持、非毛坯分期业务优惠、POS业务合作优惠、商户活动优惠、荷包社区优惠和开卡优惠”等活动。在东莞写字楼价格涨幅超越住宅和售价低的基础下，该优惠活动一定程度上助推东莞写字楼成为投资新宠。

2、新增供应：房企忙蓄客供应大跌   5大项目将在近期全新面市

上周房企推货节奏严重放缓，住宅新增合计372套，面积约3.56万㎡，环比下降77%。新增供应持续下滑，房企进入蓄客期，多个项目处于认筹阶段，上周只有2个项目有住宅新增：表现在中天·悦府推出180套72-88㎡刚需户型和碧水天源192套98-118㎡改善户型入市。非住宅方面，新增31套，面积约0.26万㎡，环比下降42%，主要有中正项目的商铺供应。

从预售证来看，后市全新项目上市量将有所增加，卧龙名苑、翠湖大厦、中熙君墅湾、万润财富中心、恒大御景半岛5大项目将在近期全新面市。此外，沿海丽水佳园、银湖山庄和绿地公馆也有新品加推。

3、成交量价：项目支撑效应减弱   楼市成交量大幅缩水

上周东莞全市住宅成交713套，面积约8.32万㎡，环比下降58%；非住宅成交840套，面积约3.41万㎡，环比下降23%。上周商品房交易市场骤然降温，成交量大幅缩水，主要原因是：1、供应不足。大部分房企现阶段处于蓄客期，推货有限，况且上周供应严重不足，成交自然上不去；2、项目支撑效应减弱。前两周楼市主要由集中入市的项目所支撑，项目集中签约暂告一段落，并以自然销售为主。

4、成交价格：热门区域新品上市支撑    房价结构性上涨

上周东莞楼市住宅均价14362元/㎡，环比上涨7%。随着望牛墩新品集中签约进入尾声，热门区域逐渐重夺成交市场的主导权，助推房价坚挺向上。预计随着热门区域中碧水天源和中天·悦府项目的入市签约，将支撑房价持续在高位上运行。

5、楼盘活动：房企推货节奏明显加快  石竹山水园开盘

8月第一周，开发商推货节奏较上周明显加快，有1个项目进行开盘，是石竹山水园，推200套91-162㎡新品，均价7200-9000元/㎡，去化约6成。

在楼盘活动方面，大部分项目处于前期蓄客阶段，约有7个项目进行认筹活动。新盘认筹方面主要表现在虎门印象的营销中心开放，推76-99㎡2-3房；恒大御景半岛举办星光音乐节，推75-212㎡非毛坯洋房。新品认筹方面主要表现在星河城市广场举办捕鱼达人赛，推50-100㎡的非毛坯复式公寓；厚街万达广场举办千人同心锁DIY，推50-120㎡商铺；聚龙滙星商业中心举办莞北大型冰雕展开放和招商成果发布会，推滙星摩纳公寓；金地城南艺境举办126㎡4房样板房开放，主推128套96㎡3房和126㎡4房。加推方面，桃源艺境推113-127㎡洋房（认筹享2万抵8万）和290㎡别墅（送车位，认筹享5万抵20万）。