中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

受政策宽松刺激，外加股市低位、深圳房价加速上涨，2016年东莞住宅楼市成交继续高位运行，但同比2015年高位有所放缓，全年呈现“先扬后抑”的走势，究其原因是：一、供应紧缺是制约需求释放的最大原因。2016年东莞控规调整耽误了许多项目工程进度，新增供应减慢，而上半年楼市成交异常火热，库存消化速度较快，供应明显跟不上。二、10月后东莞政策收紧抑制需求释放，市场观望气氛浓厚，楼市成交加速大幅降温。

受10.6新政冲击，四季度市场大幅降温。

从月度走势看，自2016年初开始，市场延续2015年的火热态势，1月份东莞住宅楼市成交量以146.76万㎡创下历史新高，接着2月春节市场成交呈现常规性转谈，但春节后市场回暖速度很快，成交持续保持火热势头，日光盘“遍地开花”。从深圳出台3.25房产新政后，全国重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策，市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场，加上东莞房价高升后，刚性需求受抑制，深圳客投资回归理性，三季度东莞楼市开始发生调整，深圳客成交比例出现下滑。进入10月，东莞楼市迎来重磅一击，东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价，楼市速冻。一方面，东莞实行限购导致部分客户失去购房资格，另一方面，限贷收紧导致客户购房门槛提高，尤其是多家银行对144方以上住房要求首付款比例不低于6成后，严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响，市场观望情绪加重，客户购房行为趋于谨慎并回归价值，四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。

二线镇区对接旺盛的深圳外溢需求，迅速走热。

过去，深圳客向莞外溢置业主要选择靠近深圳的塘厦、凤岗、虎门、松山湖等临深一线区域，但随着临深房价上涨太快太高，部分深圳客购买力渐遇瓶颈，只有向离深圳较近或交通通达性好的价格洼地转移，常平、大岭山、沙田、道滘、麻涌等二线镇区乘势而上对接旺盛的深圳外溢需求，迅速走热。

深圳客渗透东莞全城，虎门镇一马当先。

2016年，深圳房价依然高企不下，而东莞临深房价不断高升，又受三级转介推动作用，许多深圳客纷纷向东莞的其他价格洼地深入，除了大岭山、常平、沙田、道滘等二线区域吸引了大量深圳客外，石龙、桥头、企石、东坑、望牛墩、横沥等镇区也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客已渗透东莞全城，身影在东莞无处不在。据东莞中原研究监测数据显示，虎门镇一马当先，以93万㎡位列全市榜首，区域内的南部湾万科城、万科云城和虎门碧桂园均深受广大深圳客和虎门客青睐，成交量惊人，分别为3172套、1068套、1049套。另外，长安长期供应短缺而虎门放量剧增，许多长安购房需求外溢至虎门，也是推高虎门成交量的重要原因之一。

投资需求强烈，别墅和公寓成交创新高。

今年股市低位震荡赚钱效应弱，经济低迷生意难做，资产荒下，大量投资资金流入向好的楼市。深圳限购不放松且房价快速上涨，在莞深融城加深加快的形势下，深圳客看好东莞房产升值潜力，促使大量投资投机资金不断涌入东莞楼市。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞别墅和公寓分别以132.35万㎡、81.90万㎡刷历史新高，同比2015年涨幅分别为14.08%、77.10%。

改善型需求逐步抬头，高房价导致刚需释放放缓。

受宽松政策支撑，2016年东莞楼市刚需、改善及投资产品齐头并进，成交量均保持在较高位水平运行。但值得注意的是，受低首付低利率以及二胎放开等宽松政策刺激，改善需求逐步抬头，尤其东莞本土改善型购房需求正在加快入市，2016年改善产品成交15835套，同比去年增长5.26%，其占全市的比重也从15.88%提高至17.43%。而随着东莞房价不断高升，本土购买力严重脱钩，深圳刚需购买力也渐遇瓶颈，刚需释放受抑制，成交明显放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年刚需产品共成交52702套，同比去年大幅下降14.90%，其占全市比重也随之骤降了7个百分点。

多家银行紧缩房贷，144方以上的大户型产品严重“受伤”。