中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

东莞市场：

（1）供应：品牌开发商高周转开发模式，2017年楼市供应将出现井喷放量。

据东莞中原研究部初步统计数据显示，2017年楼市供应将出现井喷放量，尤其万科、碧桂园的住宅供应量均超百万平，霸主之争依旧激烈。明年楼市供应依然高位放量，究其原因：一、近两年众多品牌房企出手拿地，由于品牌开发商高周转模式，预计明年上市的品牌房企项目较多。二、不少在2016年受东莞控规调整耽误未能入市的项目，将在2017年陆续入市。三、近两年东莞楼市火爆，许多房企资金回笼良好，有利于推进新地块的开发。四、随着众多品牌房企进驻，越往后走竞争愈加剧烈，而现阶段市场仍处于供不应求的状态，开发商会抓住时机加快入市。据东莞中原研究部初步统计数据显示，2017年东莞住宅潜在新增供应量约950万㎡，同比2016年增长3.7%。

u 全国一线品牌房企占据半壁江山，市场进入“品牌时代”。

明年入市的品牌房企项目众多，潜在新增供应量靠前的分别是碧桂园、万科、保利、金地、卓越等，全国一线品牌房企占据半壁江山，总推货量约485万㎡，东莞楼市将进入“品牌时代”，届时品牌房企会给楼市带来更多创新的事物，包括产品、营销以及服务上的创新和提升。

u 外来品牌大鄂进驻抢食“蛋糕”，态势严峻。

明年入市的品牌项目以外来品牌居多，除了原有的万科、碧桂园、保利、恒大外，市场将新进多个外来品牌大鳄，如融创、时代、鲁能、星河。诸多外来品牌房企进驻抢食“蛋糕”，市场竞争加剧，对中小房企而言，态势严峻。

u 城区多个新盘抢滩入市迎来“供应井喷”，公寓产品占大头。

明年临深片区仍是供应主力，中心城区有望迎来“供应井喷”。据监测发现，明年城区将有多个新盘抢滩入市，分别包括万科中天城市、金地艺境水岸花园、凯晟景园、城南四季、阳光城天地商务中心、碧桂园东江月、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、万科城市财富公馆等项目。从产品角度看，明年城区供应以公寓产品占大头，约5千套左右，若加上目前库存2千套，明年城区公寓待售货量非常庞大，去化压力剧增。

（2）需求：莞深融城加深加快，东莞整体购房需求仍然旺盛。

尽管莞深自住需求受到东莞高房价抑制，后市需求减少，但从整体上看，明年东莞整体购房需求仍然较为旺盛。一方面，在资产荒、低利率、货币贬值的形势下，通过投资房产保值的需求将仍然活跃。另一方面，明年东莞楼市将持续承接外溢的深圳客刚性需求，同时东莞本土需求受激活，本土刚需、改善需求也会持续释放。

u 深圳客刚性需求持续向莞外溢，投资需求比例缩减。

① 深圳调控全国最严厉，深圳高房价继续挤压深圳客流出。

2016年深圳楼市调控升级，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房；首套房首付最低30%，二套房最低为70%。在这新一轮楼市调控中，深圳调控为全国最严厉，外加房价高企，客户购房门槛提高必然会逼使深圳客向莞外溢。

② 莞深融城加深加快，深圳客刚性需求持续向莞外溢。

今年5月东莞R2线地铁开通，莞深融城明显加快。加上龙大高速、南光高速等多条高速公路取消收费，还有从莞高速明年也即将开通，东莞交通日益便利有利对接深圳外溢的购房需求。此外，近年来，深圳紧缺的土地资源和不断上升的成本，导致众多优质企业外迁。随着华为、中集搬迁至东莞，越来越多深圳企业撤离深圳搬到东莞，深圳产业转移东莞反映莞深同城化正在加速，将会吸引更多深圳客选择在临深镇区置业。

③ 受东莞10.6新政压制，深圳客投资比例缩减。

受东莞10.6房产新政压制，投资投机需求将大幅离场，预计明年深圳客投资比例缩减。从今年四季度楼市表现看，深圳客投资退潮已经非常明显。另外，惠州政策相对宽松或会分流部分深圳投资客过去，因此预计明年东莞深圳客投资比例缩减。

u 本地需求被激活，本土刚需、改善需求持续释放。

随着东莞房价不断高升，东莞本地需求被激活，本土潜在购房需求会加快入市。一方面，在莞深融城加深加快下，本土投资客看好东莞楼市未来前景。另一方面，明年楼市大量新品入市会刺激本土刚需、改善需求持续释放。又受二胎政策持续刺激，东莞改善需求也会加快入市步伐。