中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

（3）房企：万科、碧桂园供应势均力敌，诸侯厮杀激烈。

据东莞中原研究部不完全统计显示，明年万科和碧桂园的住宅潜在推货量均超过百万平，两者势均力敌。其中万科预计会推货的有万科中央公园、万科云城、南部湾万科城、万科中天城市花园、万科金域缇香等10个项目，主要集中在松山湖片区、城区和虎门。去年碧桂园已经布局东莞全城，多个镇街项目均有望在明年入市，包括有碧桂园首座、碧桂园森林里、碧桂园旗山玖珑湾、碧桂园珑远·紫宸府等16个项目。由此可见，2017年诸侯厮杀激烈，尤其在松山湖片区两者厮杀局面更为激烈。另外，基于明年融创、时代、星河、卓越等诸多品牌房企新盘纷纷亮相入市，市场也将进入品牌竞争时代，而在需求方冷静和投资方理性谨慎的形势下，各房企间竞争局面或更加激烈。

（4）区域：区域分化明显，高价区出货比较艰难。

外围客主要投资居多，对高价盘的上涨预期低，呈观望态度；高价盘总价高，深圳刚需自住客购买力有限，本地客又买不起，明年高价区出货比较艰难，而低价区域出货相对容易，区域分化明显。

（5）产品：市场资金趋紧，豪宅、别墅成交或大幅降温。

受资金、政策面收紧等影响，明年大户型豪宅、别墅出货较为艰难，成交或明显降温，究其原因是：一、美联储已于今年12月再度加息，预计明年还有几次加息，海外热钱加速回流美国，投资需求减少。二 、房地产市场受严控，股市投资机会大，股市会分流楼市资金。三、多家银行响应中央调控精神并严控风险，提高144㎡以上的户型首付比例至6成，由于明年中央强调继续严控房地产泡沫，银行将继续收紧对大户型及别墅产品的房贷按揭。

（6）房价：市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。

明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。

（7）成交：成交先抑后扬，理性价值回归。

u 成交先抑后扬。

2017年上半年，全国性楼市政策预计仍未松动，需求受抑制，市场观望氛围仍然较浓，预计成交量不会有太大的突破或改变。下半年，预计政策有所缓和，受压抑的购房需求会陆续释放，市场成交量或在第三季度大幅提升，全年成交呈现“先抑后扬”态势。

u 成交分化，理性价值回归。

2017年楼市成交将回归价值，成交主要集中在品牌开发商项目，具有配套、地段、资源、交通价值的项目中，而其他项目基本上成交比较难。回顾2016年年底，能跑量的大部分是品牌开发商项目，而其他项目即使降价也难出货，这现象已经很明显反映出客户十分理性，购房回归价值。

（8）对开发商建议：2017年楼市形势严峻，应尽快跑量回笼资金。

2017年楼市形势较为严峻，首先是资金流动性会收紧。在资产荒下楼市调控收紧，资金重回股市，股市对楼市分流作用逐显；美元或再多次加息，人民币贬值压力重重，热钱加速外流。其次是整体购房需求减少。前两年市场需求已大幅透支，人口老龄化下购房需求增长减弱，高房价抑制刚需释放以及投资客退潮。最后，2017年楼市潜在供应量很大，尤其品牌房企的项目较多，市场竞争愈加激烈，外加明年下半年交楼项目增多，部分房源会进入二手市场冲击一手市场。因此，建议目前手头有货的开发商应合理定价，尽快推货跑量，现金流才是王道。事实上，2016年年底有不少开发商意识到这一点，已在年底提前促销加快资金回笼，这是非常明智的。

由于客户购房回归价值，所以现场展示变得尤为重要，同时项目价值挖掘变得尤为重要，物业价值、配套价值、区位价值、企业实力、产品品质等都要充分展示出去。