中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年东莞全市住宅销售套数排行前10名中，大部分为深圳客支撑的项目，全部以刚需产品跑赢大市。刚需楼盘热销势头猛，全市住宅销售套数排行前10的门槛依然保持在1200套左右。热市下，品牌竞争力也更为强劲，反映深圳客追求品牌、注重品质，更优先选择大品牌、口碑好、注重品质的品牌项目。

（六）库存状况

住宅消化周期探底回升，供不应求矛盾逐渐缓解。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2016年12月31日，东莞住宅库存量438.34万㎡，环比上升13.67%，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期刚好为5.5个月。今年上半年年楼市火热，新增供应速度跟不上成交，库存加速下滑，直至下半年，随着热点二线城市政策逐渐收紧，深圳客观望情绪加浓，又受东莞10.6新政冲击，四季度市场成交大幅降温，造成库存加速回升，住宅消化周期快速拉长，供不应求的矛盾逐渐缓解。

市场降温加快库存回升，各类住宅消化周期拉长。

新政后市场大幅降温，住宅库存量加快回升，各类住宅库存消化周期也迅速拉长。截止2016年12月31日，洋房、别墅和公寓库存量分别为294.93万㎡、85.91万㎡、57.50万㎡，其消化周期分别为4.7个月、7.8个月、8.4个月。

（七）后市展望

宏观面：

（1）经济：结构改革深化，预计明年经济稳中求进。

今年12月中旬召开的中央政治局会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革深化之年，要深入推进“三去一降一补”，推动五大任务有实质性进展。明年供给侧深化改革将有利优化经济结构，助长有效需求，促进经济增长。但内需动力依然不足，外加美联储加快加息引发国际金融市场动荡，资本流入压力加大，经济存下行压力，因此预计明年稳中求进。

（2）政策：区域调控分化，控一线、稳二线、活三线。

u 中央经济工作会议定调明年政策，要严控房地产市场泡沫。

2016年中央经济工作会议12月14日至16日在京召开，会议强化了供给侧改革和提着实体经济的重要性，因目前市场资金充裕但现有进入实体的意愿，工业等实体经济发展较弱；会议强调了着力防控资产泡沫，因市场资金未进入实体经济，扎堆在房地产和金融资产领域，或已产生一定程度的价格泡沫；同时货币政策定调为“稳健中性”，市场利率中枢上行的趋势将持续；继续实施积极的财政政策，同样是为了助力实体经济。

过去，很难得看到泡沫会在这个会议上提到，而此次会议强调着力防控房地产泡沫，已经定调明年房地产政策方向。前两年中央对房地产市场的促进推动的态度将转变，预计明年中央政策或继续收紧，但城市调控有分化：控一线及热点二线城市、稳二线、活三四线！

u 东莞调控以稳为主，限购限贷限价政策持续不放松。

东莞市住建局住房科相关负责人曾表示，东莞限购限贷政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求，同时保障刚需及改善型需求。加上12月的中央经济工作会议也强调明年将继续严控房地产市场泡沫，沿着这轮楼市调控的基本思路：“压一线、稳二线、活三线”，而东莞又作为临深的二线城市，预计明年东莞限购限贷限价政策持续不放松，抑制过热的投资投机需求，同时支持刚需合理释放，让市场回归价值，从而达到稳定市场的目的。

（2）资金：受美元加息冲击，货币政策或告别宽松，流动性或收紧。

今年12月中旬，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，这是美联储时隔一年后再度加息，也是十年半以来美联储第二次加息。随着美国经济继续温和扩张，美联储官员预计明年将加息３次。美国当选总统特朗普的减税、财政刺激等政策或可能推升美国通胀压力，预计明年美联储可能将加快加息步伐以避免美国经济过热。

美联储加息，美元升值必将会导致海外热钱回流美国，一旦明年美联储实现多次加息，我国或会采取加息等政策收紧银根以应对资金大规模抽离。随着我国经济逐步企稳回升也给加息以支撑。我国一旦追随加息，会造成市场借贷成本升高，资金流动性收紧对房地产行业造成利空。

（3）股市：东莞房价高位与股市低位形成反差，股市分流楼市资金。

目前东莞房价高位风险与股市低位已形成反差，加上明年房地产严控深化，投资投机需求被严重抑制，楼市下行压力加剧。楼市出现拐点、债市已见顶，从中流出的资金将会成为推动A股上涨的因素。还有中国继续扩张财政、养老金入市、“十九大”改革预期升温等积极作用共振，将进一步催化A股上行，明显分流楼市资金。

（4）房企：土地招拍挂竞争白热化，收并购成房企提升业绩利器。

在政策宽松的环境下，一二线楼市火爆，三四线城市大部分表现不温不火，三四线城市高库存且投资泡沫加剧促使房企们重回一二线抢地。由于一二线城市土地资源供应有限，房企们抢地战尤为激烈，地王频出。东莞作为临深二线也吸引了大批的知名房企进驻，从今年外来知名品牌房企融创大举进驻东莞后，时代、鲁能也踊跃而至，还有中海、泰禾、星河等外来知名房企也曲线入莞。随着越来越越多大房企进入东莞抢地，中小房企拿地变得更加艰难，又因东莞土地供应有限，土地市场竞争激烈，一些在东莞扎根已久的大牌房企通过招拍挂拿地量也有所减少。在这种形势下，收并购成为了房企提升业绩利器，预计明年这种房企收并购现象会更多。