中原：2月东莞住宅楼市供需低迷 预计3月成交大步上升

前两个月碧桂园业绩反超万科7.72亿元，万科压力重重。

2月市场成交低迷，大部分房企业绩大幅萎缩，全市仅有4个房企业绩过亿，万科也仅以2亿元位居全市第三名。2月碧桂园可谓“春节不打烊”，出货积极，尤其春节后旗下多盘持续加推并启动二三级联动，碧桂园总收金破10亿反超万科，业绩收金占全市比重高达28.44%，成为2月东莞楼市霸主。其中，沙田碧桂园、碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园和茶山碧桂园分别创收2.66亿元、2.13亿元、1.71亿元、1.10亿元。2017年碧桂园抢跑太猛，前两个月碧桂园已斩获23.28亿元，比万科多出7.72亿元，3月碧桂园将推出新盘长安碧桂园和大朗碧桂园首座，万科压力重重。

品牌集中度明显提高，市场分化明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅成交套数排名TOP10中，有7个项目为一线品牌开发商项目，其中碧桂园全揽前三名。市场品牌集中度大幅提高，市场购房回归理性后，购房需求进一步向品牌房企项目集中，市场分化明显。

（六）库存供应状况

住宅库存稳步上升，市场供求关系从基本平衡朝“供过于求”方向转变。

据东莞中原研究部数据监测，2017年2月份全市住宅库存面积约432万㎡（合计37197套），与1月份保持平稳。按照过去一年的消化速度计算，目前东莞住宅存量消化周期稳步拉长至6.2个月，创15年10月份以来的最高位，市场供求趋于平衡。2月份受春节因素影响大，楼市供需处于低位，3月随着许多开发商大量推新，楼市供应量大增，又因政策调控下观望持续，预计库存量逐渐积压走高，市场供求关系将从基本平衡逐步朝“供过于求”方向转变。

商业公寓去化加快，消化周期迅速缩短。

从物业分类来看，2月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为293.90万㎡、53.21万㎡、84.68万㎡，消化周期分别为5.6个月、8.6个月、8.3个月。市场低迷，洋房供求逐步趋于平衡。由于住宅限购，商业公寓成投资新热点，消化速度加快，消化周期迅速缩短。

（七）后市展望

● 经济：国内和出口需求增加，经济继续趋稳回暖。

国家统计局3月1日公布数据显示，2月官方制造业PMI回升至近三个月新高51.6，为2012年以来第三高，且为2011年以来首次连续5个月高于51。同时发布的2月财新制造业PMI也较1月回升0.7个百分点至51.7，创下四年以来次高位。对于两大指标的回升，2017年经济开局表现强劲，反映国内外需求有所改善，制造业需求回升，生产趋于活跃。2月PMI增长超预期，说明制造业企业对经济预期明显乐观、生产积极性提高、融资意愿增强，制造业投资有望延续2016年下半年以来的好转趋势，中国经济继续趋稳回暖。

● 政策：中央多次强调严控房价目标和决心，预计政策调控升级。

早在去年年底的中央经济工作会议就已强调着力防控资产泡沫，又在今年2月23日住建部部长陈政高在发布会上表示，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。3月1日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，新闻发布会上，住建部部长陈政高为当前的楼市直接抛出“定心丸”：不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。对于2017年的中国楼市，发布会上，陈政高说，“我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”表明今年中央调控的目标已非常明确，就是抑制投资投机购房行为，不让房价继续上涨，保持房价平稳或适度回落。因此预计政策调控不断升级，各地调控也会有所分化。

● 两会：两会期间楼市政策走向基本明朗，开发商将加速加量出货。

2017年全国两会已于3月3日召开，会期持续到3月中旬左右，两会将有民法总则草案、供给侧结构性改革、一带一路、互联网+、医保整合、脱贫攻坚、环境保护、房地产税等等多个热点话题。但由于中央早在两会前已多次强调严厉抑制投资投机需求，促进房地产平稳健康发展，楼市政策走向已基本明朗，预计3月开发商不再观望，将加速加量出货。