观点地产新媒体推2011博鳌房地产论坛特稿系列报道

　　我们写字楼从11000元/平方米最后卖到18000元/平方米，均价卖到15000元/平方米，当时旁边的写字楼卖多少钱?包括时代广场那些都卖6000多元/平方米。

　　当时我们拍那块地的时候，很多人都说为什么不做住宅，而且还要做最高的?我是进入地产界最早一批卖写字楼的，1998年就在深圳卖写字楼。买写字楼是什么人，大公司很少去买写字楼，银行不可能买，要就做一整栋，跟政府要地，就是小企业需要。而中国最有活力的中小型企业就在深圳，所以我了解这批 人。开发写字楼有很关键的三个部分。

　　第一，一定要有地标性，标示性要强。为什么人家知道中环的写字楼最牛?你不能说我在旺角有一个写字楼吧，你说在那里人家找不到，你一说中环哪个大厦，哪个广场旁边大家都知道。为什么中环的写字楼最坚挺，他的标示性很强，这是第一。

　　第二，整个功能性和每个企业的配套，例如综合中央空调P数设多少，是玻璃用墙，还是这种可开起的窗扇，层高多少。

　　第三，就是文化属性很强。在中环和九龙，还有湾仔，上下班的人的穿戴都不一样，中环永远是西装领带，拎着个包走来走去，基本都是投行的。仔细观察，在中环的和湾仔的，都是有差异的。

　　所以为什么我们LOFT全是24小时，因为他要24小时办公，他一定得分体空调，他的成本接受能力不一样。

　　我们做的项目管理费8元/平方米，像北京新鸿基做的国贸三期管理费48元/平方米。大家的大堂装饰风格也很不一样，我们现在分得很清楚，要针对客户做什么行业有所区别。

　　又如我们深圳的香年广场，分众深圳公司在那里，手机移动媒体在那里，室内十大设计师有八个在那里，包括千色店，做时尚产业的都整层整层在我们那里购买。

　　现场提问：花样年在这么多地方发展，你觉得未来哪个区域对集团的利益更有贡献?

　　潘军：我们盈利率水平最高的还是深圳。从现金流的量来看，比较稳定的是成都。成都从内部考核来看，前五个月每个月都完成任务，其他的城市还有一些波动，但成都一到五月份都是完成了预订的考核计划。

　　从未来的增长潜力来看，我觉得较大的还是在华东。虽然苏州我们还没有卖过房，无锡也是第一次，但我们想见证一下我们对产品和客户的把握能力还是不错的。

　　我们在结构方面其实也是按照这个思路来调整，在南京是商业地块，在无锡的一块是办公用地，一块是住宅用地。花样年的产品，想走一个和别人不一样的道路。

　　我们致力于为客户提供全生命周期的房屋产品和服务。万科有一个榜样叫帕尔迪，帕尔迪在美国开发的产品就在讲全生命周期，但他面对的全是中低收入阶层。

　　花样年要面对的是中高收入阶层，：小孩住别墅，再有钱了就要买酒店公寓，买度假产品。再有钱可以买商铺、买写字楼。为什么要经营?中高收入阶层再有钱还是会买相关的产品，所以花样年要对这些产品都要涉猎。