万科持续领跑东莞楼市 益田低开策略挤亚军座椅

　　城区、“深圳北”区域成交活跃，东城、松山湖区域住宅价格“过万”。

　　7月份东莞成交的32个区域中住宅成交43.41万㎡，成交排名前五的有：南城、虎门、塘厦、凤岗、万江。这些成交量较多的区域，价格基本去到了8000元/㎡以上，也是限购压力较大的区域，因此限购预期的加重也会促使一波需求的释放，同时凤岗的大运城邦一期由于放低了价格，主打深圳客户，在深圳限购、限价后集中释放，以低价策略撬动了观望的市场，8月份大运会期间据透露深圳无新房集中上市，供应也将会暂且放缓，势必给“深圳北”区域带来利好。

　　价格方面，松山湖以及东城区域住宅价格均 “过万”，主要是高档洋房及别墅成交拉高作用。

　　中小户型出货迅速，超大户型结构性成交表现抢眼。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，7月普通住宅(洋房+公寓)成交中，40-60㎡的小户型公寓投资需求有明显上升;而60-100㎡的中等户型是成交的主力军，但成交比重有所下降，这主要是与市场上中小户型供应“青黄不接”有很大关系;100-140㎡大户型，环比也出现了不同幅度下降;但140-160㎡及160㎡以上的超大户型高档洋房及豪宅项目成交表现非常突出，原因与其供应量充足有关系;其次部分项目入市理性定价对客户有一定的吸引力。

　　7月份普通住宅中位价格为6605元/㎡，环比上升4.25%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　7月份东莞普通住宅成交38.56万㎡，环比上升1.28%，共4013套。从价格分析，普通住宅中位房价为6605元/㎡，环比上升4.25%，这主要是7月份大户型豪宅及超大户型平常结构性成交量多价高，其次出货量较好的区域价格都去到了8字头以上，其中豪宅洋房与高端洋房成交面积占普通住宅整体比重的33.35%，成交金额占整体比重为43.32%，因此整体价格被拉高。后市因房价过快上涨城市二三线限购范围将扩大，而东莞现处于限购的临界状态，因此上半年房价上涨超过经济增幅的城镇区相关部门将给区域内项目定价给予警示和压力;再加上供应量充裕，一线城市价格战的波及，预计部分开发商也会在价格上有所调整，抢跑市场。