东莞地产界人士纵论中央生态区图景 山水大手笔

    开发产品同质化现象严重

    对于中央生态区发展所面临的深层次问题，接受记者采访的业内人士都无一例外地强调了生活配套的重要性。

    李宝柱认为，要想成为真正的中央生态区，仅仅拥有优越的自然环境和人文资源是远远不够的，还需要完善各种公共设施。在他看来，目前水濂山一带的公共设置不甚乐观，城市配套不完善，教育设施跟不上房产开发的进度。除了外国语学校等几家学校之外，中小学校的资源配置严重不足。虽然一些中小超市、茶楼饭馆已经启动，高尔夫球馆也在筹建之中。

    总的来说，水濂山的生活设施还需要逐步完善。在交通路线方面，目前只有8路、29路等公车路线可以到达，随着该区域人流量的增大，车辆投入明显不足。

    东莞开启公司策划总监张志芳也表示，配套问题是解决“水濂山”板块未来发展的关键。就目前而言，张志芳认为，经过8年成长，随着各个楼盘的入住，配套和生活问题日益严重，出门难，买菜难，小孩子上学难、居住成本高等问题摆上日程。

    “水濂山的交通布局，目前还是初级阶段。你看，现在是有车一族才到那里，出入并不特别方便，交通配套还是不够。”陈骏良表示。

    此外，也有一个问题不容忽视。随着楼盘的增多，产品同质渐严重。张志芳表示，因地缘和资源的特殊唯一性，各发展商都定位做高端，目前在产品类型、价位档次、住户类型上偏单一，类别墅以联排为主，御花苑、国际公馆可能今年上半年大体量联排产品供应，森林湖后期也有大体量联排，洋房上也以中高档140平方米以上为主，类型和结构上单一，各楼盘要有自己的特色和市场细分定位，吸引多种人群到此置业居住。

    合理规划完善配套

    对于中央生态区发展所面临的问题，陈骏良似乎有太多的困惑。“现在水濂山周边的地都差不多用完了，要把非商业化用地重新投放市场，形成一个区域，需要重新规划。”陈骏良建议，将道路修宽阔后，将水濂山与同沙生态水库联合打造为中央生态区，“同沙生态水库离得不远，沿湖可以发展配套物业，关键是政府要有整体配套，提前做好规划。”

    对于自然环境的保护与开发之间的和谐问题，陈骏良并不担心：“开发小区住宅不会破坏环境，比如，可以做废水规划，处理好生活垃圾等，松山湖在规划上已经有成功的案例。”

    对于水濂山打造成为中央生态区，陈骏良也提出自己的质疑，“目前，围绕水濂山水库的商业用地几乎没有剩余开发空间，相比较而言，同沙生态水库、松山湖倒更具备了成为中央生态区的条件”。

    陈骏良分析，水濂山周边自然环境有优势，但目前周边配套并不完善，从住宿区的便利而言，其规划与松山湖存在一定差距。以松山湖为例，有医院，美食街，五星级酒店等配套齐全，土地资源丰富，其实更适合发展为中央生态区。“松山湖‘教育+地产’可以成为水濂山发展中央生态区的借鉴模式。”

    “就目前实际情况来说，水濂山打造成为东莞的中央生态区要充分利用好水濂山水库，合理规划土地，并完善市政配套。此外，水濂山各楼盘在打造好产品品质同时，还要错位经营，避免恶性的价格战。”陈骏良说。