东莞楼市11月急转直下 “以价换量”将持续加大

　　第一部分：楼市综述

　　观望浓厚 成交急转直下 11月整体“量缩价稳”

　　　11月全国楼市持续下滑，在经历“金九银十”后，东莞楼市急转直下，成交大幅萎缩四成，部分区域及楼盘出现明显价格下调，在结构性影响下11月均价仍僵持在8200元上下。早在前几月全国一线城市楼市已进入深度调整，东莞则在国庆后刚开始。由于1-10月东莞普遍房企资金回笼较顺利，不少房企提前两月完成目标，这种局面导致11月房企降价意愿较弱，主要以局部和小幅调整为主，房价根基未动摇，11月整体状况为“量缩价稳”，楼市“寒冬”刚刚开始。

　　在经历了11月成交惨淡后，东莞楼市信心受到重创。虽说12月月初存款准备金率三年来首降0.5个百分点，但解冻出来的资金是否能流向房地产业成为未知数，中央高层对房地产调控仍未松口。故短期内，至少明年一季度前楼市政策难言放松。鉴于此种局面，为应对要经历数月的楼市淡季，东莞开发商在未来数月或将主动出击，“以价换量”将持续加大。未来新盘价格预期将得到调低，部分项目将低价入市将可能带来引领片区房价回落的可能性;郊区中低价位楼盘增多将拉低整体均价;更多刚需户型将随顺势入市。总之，在未来数月东莞房价不可避免或将缓行小幅下行调整。

　　11月成交量创去年8月以来最低，房价僵持在8200元上下

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年11月一手住宅网签面积约31.5万平方米，如剔除福利性质楼盘-松山湖教师村，实际成交仅29.4万平方米，同比及环比均大幅萎缩四成，创去年8月以来最低(春节月除外)

　　2011年11月全市一手住宅网签价格约7821元/平方米，如剔除福利性质楼盘-松山湖教师村，实际签约面积约8202元/平方米，同比去年11月略涨1.6%，环比今年10月基本持平。从整体数据来看，11月房价暂时未有明显下调，以局部调整为主，此种结构性因素导致整体均价高企。从全年各月房价走势来看，整体表现平稳，基本以8200元/平方米为中轴线上下小幅浮动。

　　前11月房价仍未超“红线”，东莞限购压力进一步减小

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年前11月全市一手住宅供应面积约513.5万平方米，同比增加近四成，创近三年最高，接近08年同期。2011年前11月全市一手住宅网签面积约498.5万平方米，同比大幅增加约三成;图中可看出，2007年、2010年和2011年这三年楼市供求基本平衡，供应面积和销售面积基本相当，由此反应出楼市消化压力较小，房价得到供求关系支撑。前11月全市一手住宅网签均价约8202元/平方米，同比小幅上涨12%，较前10月整体均价略有回落。前11月房价仍未超“红线”，并出现小幅回落，东莞限购压力进一步减小。