东莞金九银十68个楼盘入市 推货大战已蓄势待发

从各个镇区的推货情况来看，各个区域供应量分化严重，个别区域供应爆发增长，个别区域供应大大下降。据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十东莞有24个镇区供应。四大城区推货中，除了万江供应出现回落，其余三个区域同比去年均出现不同幅度的上涨。城区供应大幅放量，供求紧张局面将有效缓解。

镇区推货集中在凤岗、寮步、沙田、塘厦等热点区域。其中，凤岗供应1899套，合计23.91万㎡，按照面积同比去年同期增长247.95%；寮步供应1102套，合计10.98万㎡，同比增长16.75%；沙田供应1040套，合计11.71万㎡，而去年沙田金九银十出现断档供应，反映今年沙田供应大发力。塘厦供应849套，合计9.21万㎡，同比去年下降45.8%。整体区域推货分化严重，热点区域供应集中度走高。其中，凤岗、南城、东城、沙田和寮步5个镇区供应82.29万㎡，占比达到51%，超过5成，反映供应集中度高位运作，区域供应分化明显。

10、8月多个项目集中入市，赶在金九银十前夕错峰开盘，需求集中释放。

根据东莞中原CCES系统监测数据显示，6月以来客户来访量迅速走低，主要是6月多个项目开盘，市场需求被集中释放，项目来访客明显下降。进入7月，市场进入缓冲阶段，多个项目启动认筹蓄客，项目来访量再开始走高。8月，金九银十的过渡月份，之前认筹的项目提前抢跑入市，如沙田东港华府、万科朗润园、君珆花园、宏远御庭山、万科金域国际等项目赶在金九银十之前开盘，避开后市多个项目扎堆入市，错峰开盘，需求被集中释放，项目来访量在8月出现明显下降。

三、后市研判

1、房贷正在全面收紧，购房者心态发生微妙变化。

房贷收紧为大势所趋，对金九银十无疑是一个不太利好的因素。房贷正在全面收紧，并且还将维持一段时期，金九银十购房者入市心态或会发生微妙变化。对购房者来说有如下影响：其一，房贷利率收紧，回到基准利率甚至上浮至10%，将阶段性影响部分购房者的入市热情。其二，银行信贷审核严格，放贷时间延长，对于部分购买力偏弱的首次置业者或延迟入市。其三，深圳客放贷难度加大，将使部分深圳客延迟购房决策时间。房贷收紧，对开发商同样有影响：其一，部分购房者入市积极性有所降温，延迟购房者决策时间，将会丢失部分客源。其二。银行延迟放款，影响开发商短期内的资金回笼。其三，二手房贷比一手房更为收紧，将会促使部分二手房购买客户转向一手房。建议开发商可加大一二手联动，将二手房客户转为一手客户，促进成交。

2、城区多个项目上市，供求关系有效改善。

今年来，城区在售产品以大户型的改善房源为主，刚需盘源十分紧缺。金九银十城区将会迎来一轮供应放量，供求关系将有效改善，各类产品线集中上市，房源可选择面迅速扩大。对于城区购房者，金九银十无疑是入市的最好契机，首先，对于刚需置业者来说，9月和10月城区将会有多个项目推刚需产品，其中不乏热点区域的全新项目上市。南城有万科金色梦想、万科金悦香树、万科金域华府、君珆花园、世纪城幸福公馆等，东城有格兰名筑、新世纪星城海涛居等，莞城有富通自在城全新上市。城区刚需产品扎堆入市，预计金九银十将会维持活跃的成交量。其次，对于改善客户来说，星河传说星玺、天骄御峰、富通圣堤雅等大平层洋房供应。再是，对于高端客户来说，城区将会有多个别墅项目入市销售，如佳兆业帝景中央、鼎峰源著、联华花园城孔雀湖等，随着城区土地资源越加稀缺，城区别墅逐步成为一种稀缺产品。别墅特有的保值增值功能，仍将成为富豪阶层将资金流向不动产的重要资产之一。