解读东莞出台促进房产市场健康平稳有序发展若干措施

　　《若干措施》的出台能为短期楼市释放利好，稳定市场预期，提振购房者入市信心起着积极的作用。但市场调整更多是由内因引起，该政策提对振入市信心的作用大于促进实际成交的作用。

　　① 稳定市场预期，增强购房者入市信心。

　　《若干措施》是政府释放的一个信号。东莞楼市政策向来比较平静，既不限购也不限贷，市场需求受到政策压抑非常小，无需所谓的“救市”。在楼市调整阶段，东莞政府出台《若干措施》初衷是为了推动楼市成交回暖，支持合理购房需求。

　　《若干措施》的出台为楼市释放了积极乐观的信号，对提振楼市信心有一定的作用。《若干措施》充分体现政府发挥“优化服务”的功能，多方面简化行政审批程序，为开发商节约流程成本。《若干措施》中提及放宽公积金贷款和购房落户的条件以及提高普通住房标准、申报缴纳期限予以延长至90日等，促进房地产交易消费。《若干措施》的出台能稳定市场预期，开发商对后市预期更加乐观，购房者入市信心加强。目前政策配套细则尚未出台，更多是提振市场信心的作用大于促进实际成交的作用。

　　② 信贷收紧的环境下，政策对楼市销售的刺激十分有限。

　　今年来全国楼市一片低迷难销景象，行业调整已达成共识。全国楼市成交徘徊不前，信贷收紧、房价过高、购买力受抑等内在变化是本轮调整的核心原因所在。市场利率化的推进，互联网基金在分流银行存款，银行的资金运营成本在不断提升，各行各业都面临着资金趋紧、贷款利率高位的困局。房地产的巅峰时期已过，房地产不再是银行“香饽饽”的业务，银行更加愿意将资金投向利润空间更大的行业。在信贷持续收紧下的环境，楼市成交难以回到火热的状态。楼市政策并非是本轮调整的核心因素，纵然放松调控政策，短期内对销售的刺激作用也十分有限。东莞房价与购买力的匹配度趋于瓶颈，购买力与房价逐渐脱节，《若干措施》的出台也很难改变市场深度调整的格局。

　　③ 开发商价格策略更加自主灵活，及时调整价格应对市场变化。

　　《若干措施》中提出，取消商品住房销售价格备案制。简化批售流程，回归市场定价机制，减少房企的反复备案造成的市场反应时间，能够促使房企更快地结合市场做出快速反应。价格备案制度对于房价的涨跌约束效果非常有限，东莞房价向来稳健，房价波动幅度较小，很少项目价格超过15%的上下浮动。取消商品住房销售价格备案制，开发商的定价策略更加自主灵活，也可以及时调整价格应对市场变化。

　　④ 简化批售流程，及时增加供应，平衡市场供求关系。

　　供求关系一直是东莞楼市的主导因素，上半年东莞楼市成交降温明显，供应紧缺是主因。增加商品房供应，平衡供求关系，是控制房价过快上涨、促进楼市平稳发展的重要因素。《若干措施》中提及两个方向能增加商品房供应：其一，规范规划审批权限，简化放权能加快项目的报建、规划的流程审批，加速项目的动工进程，从而加快商品房供应。规范镇街规划部门审批权限、减少建设单位修改方案次数，这些都是简化相关行政审批的体现，未来开发商项目的报建、规划流程加快，利于推动项目的工程进度。其二，简化批售流程，项目入市时间加快，及时增加楼市供应。简化批售流程，一来能减少开发商的工作和人力成本;二来减少项目能由于备案审批的时间，及早入市，及早增加楼市供应，从而平衡市场的供求关系。

　　⑤ 购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，短期对促进成交非常有限。

　　按现行积分制入学、积分制入户政策，申请东莞市积分制入学、入户的申请人，如申请居所方面的积分，其家庭必须在东莞市拥有家庭人均住房面积不低于18平方米的自有居所(已办理房地产权证或购房合同备案)，方视为符合积分条件。

　　《若干措施》提出，积分制入学、入户不受家庭人均住房面积限制，均可获得积分值，也就是说，