解读东莞出台促进房产市场健康平稳有序发展若干措施

2015年申请积分制入学、入户，申请人只要在东莞市内拥有已办理房地产权证或购房合同备案的房屋，均可以获得相应的积分。将房屋契税纳入“在莞纳税”积分内容。目前，积分制入学、入户“在莞纳税”项目是没有将“房屋契税”纳入积分范畴，即使申请人家庭购买了房屋，缴纳了房屋契税，也没能进行相应的积分。2015年，东莞将“房屋契税”纳入“在莞纳税”范围内，申请人家庭只要在东莞购买了已办理房地产权证或购房合同备案的房屋(非住宅类房产不算)，均可进行相应积分。购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，刺激新莞人在莞购房置业。尽管购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，对新莞人留莞购房置业有一定吸引力，但这种利好很难在短期内迅速转变为成交。东莞房价的高位，也令到不少有意购房的客户“有心也无力”，短期对促进成交非常有限。

　　三、东莞房地产的现状问题

　　①房价持续高涨，房价与东莞主力购房人群的匹配度趋于瓶颈。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞洋房户均总价为93.62万元/套，突破历年最高。从走势图来看，洋房户均置业总价门槛持续走高，上半年更是突破“90”万元大关，反映总价门槛提高，逐渐脱离购买力。从单价来看，2014年上半年东莞洋房均价为8442元/㎡，房价居高不下。房价高企运行，购买力持续受抑，房价与东莞主力购房人群的匹配度趋于瓶颈。从购房者首付的支付能力来看，2008-2013年东莞首置和首改的首付支付总价持续走高。2013年东莞洋房首置产品(70-120㎡)的三成首付平均总价为23万元/套，为历年最高。由于房价走高，首付也持续走高，购房者入市门槛越来越高。首次置业购买力偏弱，而单价高位造成总价走高，超过20万元的首付对于购买力偏弱的刚需购房群体而言，首付支付压力较大。2012年以来东莞很多开发商纷纷推出低首付、垫首付的营销活动，降低购房者入市门槛。根据垫首付的做法，开发商普遍垫1-2成，假设开发商垫两成，购房者支付一成。按照2013年刚需洋房户均平均总价为77万/套，一成首付大约7.7万，加上税费大约在10万左右，这个入市门槛的购房者大大增加。而按照开发商垫一成，购房者支付两成，两成首付大约为15万。我们认为目前上刚需购房人群普遍能支付的首付能力为15万元/套。而2013年首改(120-160㎡)洋房的六成首付达到66万/套，由于首改产品的首付达到六成，高额首付压抑首改需求无法充分释放。按照2013年120-160㎡的首改产品平均总价为106万/套，四成的首付为42万/套，是首改购买力普遍接受的首付支付能力。房价与购买力的匹配度失衡，将会造成购买力跟不上，楼盘销售压力大，市场呈现“有价无市”的格局。开发商应理性回归，主动调整价格，主动匹配购买力。