解读东莞出台促进房产市场健康平稳有序发展若干措施

莞楼市就有进入危机期的迹象。过去两年楼市成交量的高位，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛，但并没有实质降低购房成本，价格依旧坚挺。房价持续上涨，房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。其二，东莞开发商后市预期高，2010年以来东莞挂牌交易的商住地中仍有大部分项目尚未入市，开工进度缓慢。土地待开发建筑面积量大，后市房地产开发投资集中，未来几年东莞商品房供应量将爆发增长，供求风险显现。其三，利率市场化的信贷环境下，房地产融资成本提升，整个行业将进入资金偏紧的信贷环境。市场存在隐忧，开发商不应该对后市预期过高，更不应该对市场过于乐观，乐观的预期背后隐藏着行业风险。建议东莞开发商启动高周转的开发模式，通过快建快销实现资金的快速回笼。房地产高速增速时代已终结，暴利的黄金时代已成为过去，过往房地产实现收益最大化的模式已不合适宜，高周转的滚动开发模式将成为当下潮流。

　　2、购房者：目前东莞楼价在反复探底，三季度将是购房者入市最佳时机。

　　今年来市场延续调整格局，成交一直不温不火。低迷行情，开发商出货压力激增，主动调整价格适应市场。从5月中下旬以来，开发商纷纷调整楼盘价格，整体楼价下探压力大。7月开发商价格调整基本到位，房价在下探中出现企稳迹象。楼盘成交低迷难销，买方优势占上风，购房者议价空间增大。预计三季度东莞楼价将会在底部徘徊，反复探底，这个时候是购房者入市的最佳时机。因为过了三季度，房价最低点已过，四季度楼价将会缓慢回升，而明年支撑楼价上涨的动力依旧很强，主要体现在：其一，明年R2轻轨即将开通，带来的利好直接支撑轻轨物业楼价的上升，房价将会出现反弹。其二，明年开发商的资金链逐渐宽裕，开发商追求高利润空间，涨价动力增强。其三，购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，将刺激新莞人置业购房的需求。需求被充分释放，也会支撑房价上升。其四，南城总部基地、王府井、万达广场等多个标杆项目的落实建成，城市建设和商业配套进一步完善，东莞城市吸纳力增强。其五，广深客持续外溢，支撑楼价走高。其六，2012-2013年这两年东莞商住地楼面地价上涨幅度超过50%，同时2014年东莞调整基准地价，地价还将持续走高。此外土地增值税的清算、人工材料费的高企等都在支撑后市楼价上涨的动力十足。

　　3、政府：简化二手房交易流程和降低流通环节的税收成本，加快二手房的流通速度。

　　与二手房市场相对成熟的北京、深圳相比，北京、深圳的二手房过户交易流程简单，办证速度快，东莞二手房交易流程繁琐，办证速度慢。东莞二手交易流程的复杂繁琐，已成为制约东莞二手房流转速度低的重要因素。建议政府可简化流程，主要从如下几个方面着手：

　　其一，简政放权，减少不必要的流程和审核。政府可将房产证过户的部分权利下放至局部镇区或部门统一审核，减少不必要的流程。

　　其二，提高二手房审核的工作效率，缩减办证工作日。东莞出房产证约为20个工作日，北京、深圳均在5个工作日内，建议提高二手房审核的工作效率，加快办证速度。

　　其三，放宽和简化银行贷款的审核程序、各大银行缩短赎楼时间。二手房比一手房更为复杂，银行在对二手房的审核和评估更为严格，放贷更为谨慎。银监管可以简化二手房审核的程序，放款审核门槛，加快放贷速度。此外，赎楼时间已成为拉长二手房交易周期的重要因素，银行可以缩短赎楼时间。

　　其四，减少流通环节的税收成本。如对个人转让自用五年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，可免征个人所得税等。又如政府可以通过贴息来降低二手房交易的部分税费，从而降低买家的入市成本。