解读东莞出台促进房产市场健康平稳有序发展若干措施

　　③ 东莞二手房市场发展落后，一二手失衡严重。

    据东莞中原研究部监测数据显示，2011-2013年东莞一手房住宅成交量为二手楼的1.7倍以上，一二手市场失衡严重。东莞一手楼住宅成交规模持续扩张，二手楼交易呈现稳步上升，二手市场尚未发展成熟。

　　东莞二手房由于交易税费高和交易周期长，二手房流通速度缓慢。二手房业主惜售心态强，放盘意愿低，市场上交易活跃的大多为楼龄旧的房源，而优质新盘源少，对舒适度、品质要求较高的客户很难从二手房市场寻求到合适的房源，纷纷转向一手房，导致一二手房严重失衡。一二手房的严重失衡，还体现在如下几个方面：其一，东莞楼市成交以一手商品房为主，占整体交易量的70%，二手房成交一直不温不火。其二，二手房交易税收过重、交易流程繁琐，直接阻碍了二手房的流通速度。其三，二手房楼市发展不成熟，不少项目呈现“有价无市”的格局。其四，东莞一二手联动的现象十分普遍，二手中介和房地产经纪人纷纷跑去做一手市场的生意，很多大的二手中介的销售业绩普遍有90%以上是转介一手楼。二手市场长期冷淡，一二手严重失衡，这种现状是不健康、不合理的，不利于整个房地产行业长远健康发展。东莞二手楼市长期以来存在交易时间长、税费过高、流程繁琐的问题，政府需要简化流通交易程序、缩短交易时间，减免相关交易税费，才能很好地激活二手房的成交量。增加二手房的流转速度，平衡一二手房的发展，利于房地产行业的健康发展。

　　④ 东莞开发商对后市预期过于乐观，捂盘惜售的心态强。

　　《若干措施》的出台带来的影响无疑是正面的，对于短期稳定市场，增强信心有很大的积极作用，但难以完全扭转当前楼市的调整格局。楼市调整的根本问题在于房地产内因，房价上涨过快、购买力脱节、供求关系失衡、需求被提前透支等因素造成，内部调整仍需要花一定时间自我修复。二季度以来东莞开发商主动调整楼价，房价与购买力逐渐匹配。但《若干措施》的出台为开发商带来向好的市场预期，又将拉开房价与购买力的调整空间，房价与购买力继续脱节。短期的利好或能延缓市场下行速度，但无法在短时间去解决楼市的根本问题。该政策的出台，开发商对后市预期更加乐观，后市捂盘惜售的心态更强。但东莞中原研究部认为，开发商不要对后市预期过于乐观。信贷收紧的环境下，贷款利率的高位，融资成本提升，通过快建快销实现资金的良性循环，通过合理定价实现高周转才是明智。今年来东莞调整基准地价，地价重新估算，地价将会持续走高。全国统一实施新的控规办法，将控制户型的赠送面积等，单价往上走的压力非常大。在地价成本持续走高、土地增值税的清算、人工材料费和税收的高涨，开发商未来开发成本将会明显增加，而房价上涨空间有限，利润空间也在缩减。对于开发商而言，实施高周转的开发模式迫在眉睫。

　　四、合理建议

　　1、开发商：不要对后市过于乐观，市场存在隐忧。

　　尽管《若干措施》的出台为市场释放了一定利好，也改变开发商的市场预期。但东莞中原研究部认为开发商对市场不应该过于乐观，市场仍存在隐忧，主要体现在如下几个方面：其一，早在2012年，东