中原关于《2014年东莞普通住房价格标准》的解读

市意图明显。本次普通住房价格标准调整幅度大，出乎市场意料之外。政府通过舍弃税收的收入，加大普通住房价格标准的调整，为楼市释放利好信号，是短期内促市的表现。

　　②、一类区域普通住房价格标准调整幅度最大，更多是着眼于短期效应，二三类区域将是房地产长远发展的重点片区。从本次各类区域的调整幅度来看，一类区域的普通住房价格标准竟然过万元，调整幅度最大。一类区域作为目前房地产交投的热点片区，政府加大此类区域的普通住房价格调整标准的幅度，更多是着眼于短期效应，通过普通住房价格标准的提升，能够吸引购房者快速入市，促进整体楼市交投的活跃，从而带动整体楼市的回暖。东莞中原研究部认为，政府有意加大一类区域普通住房价格标准的调整力度，侧重于短期效应。长远来说，房地产发展重点逐渐向二三类区域转移。一类区域尤其是中心城区由于土地资源的限制以及供不应求的关系决定着片区楼价的高位运行。一类区域经济普遍发达，购买力旺盛，房地产开发投资普遍成熟，并且已逐步达到发展瓶颈的问题。东莞中原研究部认为，引导房地产热点从一类区域向二三类区域转移，有着重要意义，一来可以平衡各类区域的发展，尤其经济欠发达镇区可以通过房地产开发投资来拉动镇区经济发展，带来一定人口和消费。二来可以弥补一类区域发展瓶颈造成的房地产开发投资减弱对经济的影响。为此，政府可以适当一类区域普通住房享受低契税的受益面，而加大二三类区域普通住房低契税的受益面，引导二三类区域开发符合普通住房标准的相应产品，更加合理地促进二三类镇区需求的释放，从而促进片区房地产发展。

　　③、调整普通住房价格标准后，区域契税平均节省集中在10000-15000元之间。根据东莞中原研究部监测数据显示，90㎡以下的普通住房中，契税节约在10000-15000(包含15000多)元之间的区域有21个区域，90-144㎡契税节约在10000-15000(包含15000多)元之间的27个区域。区域契税产品平均每套普遍节省集中在10000-15000元之间。对于购房者而言，本次普通住房价格调整幅度大，并且普遍能节省上万元的契税，直接降低购房者经济负担，是千载难逢的最佳入市时机。

　　④、政策逐渐明朗，将打破客户观望心态，9月楼市有望回升。早在8月10日，东莞政府就出台《关于房地产健康平稳有序发展的若干措施》，该措施里面提及多方面的内容，但并没有公布政策实施的详细细则，客户在等待政策明朗后才出手，造成市场短暂的观望。继东莞政府公布了《东莞市个人住房公积金贷款办法的意见稿》，或取消8倍余额后，今日东莞政府及时出台《普通住房价格新标准的调整》，能及时打破客户观望心态。随着政策逐渐明朗，之前有意买房的诚意客户将加快购房步伐，快速入市。而部分已经购房的客户为等待普通住房契税的利好，有意延迟购房合同的签约时间。从近期东莞楼市的表现也可以说明这一点，近三周(8.4-8.24)东莞住宅成交量分别是：9.01万㎡、9.23万㎡、9.29万㎡，交投量不温不火，成交丝毫没有起色。而外围的一二线城市已率先回暖好转，如一线城市有北京、深圳、广州等，成交有所起色。二线城市如南京、青岛、天津等成交也出现好转。东莞由于受到政策未明朗因素影响，近期楼市表现不温不火。预计随着政策的逐渐明朗，9月市场将迎来一波集中签约潮。政策的明朗将楼市带来利好信号，打破客户的观望心态，市场成交有望大大好转。

　　⑤、普通住房价格标准的覆盖面以今年前7个月数据为基数，而上半年东莞改善产品成交活跃直接降低普通住房的覆盖面，下半年刚需产品踊跃入市，低契税的受益面将更广。由于上述统计数据以今年前7个月为基数，而上半年东莞改善产品成交较为活跃，刚需产品由于货量供应不足，成交受抑，直接降低调整后的普通住房价格的覆盖率。下半年刚需产品将踊跃入市，更多产品可享受低契税，受益面将更广。