东莞楼市金九首周供需两旺 以价换量“价格战”已打响

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:放松房地产政策、放松货币呼声再起   虎门长安塘厦将可能申请“镇改市”

全国层面：今年前8月的固定资产投资同比增速将低于前7月的17%，落在16 .8%至16.9%的区间，创下2003年1月以来140个月的新低。房地产行业低迷、信贷紧缩被认为是月度累计投资增速继续下滑的主要原因。受投资继续下滑影响，部分机构考虑下修全年经济增长预测，放松货币的呼声也再次抬头。

东莞层面：“把珠三角地区符合条件的少数‘巨型镇’升格为市，在不调整行政级别下赋予相应的经济社会管理权限。”在国家发改委等11部委联合发文启动国家新型城镇化综合试点工作后，日前，省住建厅也公布了《广东省新型城镇化规划(2014-2020年)》征求意见稿(下简称《规划》)，并明确推出了强镇扩权的方法——“镇改市”。据悉，“镇改市”工作将重点选择镇区人口10万以上的建制镇开展试点。分析认为，东莞市虎门镇、长安镇、塘厦镇最有可能申请“镇改市”。广东省社会科学院社会学与人口学研究所副所长左晓斯认为，对东莞各镇街而言，全面转型升级或扩容提质才是镇改市的本质内涵。

2、新增：供应“井喷”如期而来     刚需新品批量入市

9月首周，东莞楼市的供应潮如期而来，11个项目有商品房新增供应，合计住宅新增3143套，面积约33.26万㎡，环比增长5倍多；为抢占“金九”市场，多个项目的刚需新品批量入市，上周就有居益凯景中央294套97-139㎡新品、新项目碧桂园·鼎峰城市花园868套97-133㎡的新品、厚街万达广场588套87-145㎡产品、金域华庭192套70-90㎡新品；改善户型的加推也不容小视，海伦堡花园有273套117-184㎡产品、富盈加州阳光256套132-149㎡新品加推。从新拿预售证来看，共有9个项目获预售许可证，其中位于寮步的纯新项目万科松湖传奇将上市，而风雅颂花园、银湖山庄、康联汇展中心、万科松湖中心、绿茵温莎堡三期、御水南岸等项目皆有新品将上市。

3、成交情况：量升价跌“金九”首周告捷    新品入市热销助成交量攀新高

“金九”首周告捷，楼市成交量迅速飙升，以价换量迎来年内周成交量的新高点。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.9.1-9.7）东莞全市住宅成交1446套，面积约15.27万㎡，环比上涨77%，同比上涨20%；非住宅方面，因虎门地标大面积的商铺以及观澜湖君悦山办公产品集中签约，成交面积约8.55万㎡，环比呈倍数增长之势。9月楼市回暖之态势不可挡，主要体现在1、金九首周，楼市供需两旺，供应的“井喷”带动了成交量的上升，新品的入市催生了购房需求的释放；2、新品入市销售量不俗，上周新入市的碧桂园·鼎峰城市花园（388套）、富盈加州阳光（61套）、金域华庭（61套）、居益凯景中央（42套）新品的签约量皆入个盘排名前十；3、从成交结构来看，70-100㎡的刚需户型占据半壁江山，主要是得益于碧桂园·鼎峰城市花园（295套）、世纪城幸福公馆（51套）和金域华庭（61套）等热销项目的鼎力相助。

4、成交均价： 中低价位新品入市受欢迎     均价年内第二次处在8500元/㎡之下

上周东莞楼市住宅均价8428元/㎡，环比下滑5%，同比下滑2%，再次徘徊在8千档中，年内第二次处在8500元/㎡之下，房价下跌的主要原因是1、金九到来，开发商以价跑量，优惠幅度加大，楼市“价格战”已经打响；2、中低价位新品入市受欢迎，碧桂园·鼎峰城市花园（6295元/㎡）、富盈加州阳光（5692元/㎡）、居益凯景中央（6550元/㎡）等热销项目价位都相对较低。3、9000元/㎡以下的产品成交占比为78%，环比上涨9个百分点。

5、畅销项目：碧桂园·鼎峰城市花园开盘集中签约    周网签388套再创楼市传奇

毫无疑问，畅销项目当属于上周的个盘销售冠军——碧桂园·鼎峰城市花园，共加推868套，截止目前为止网签388套，成交均价约6295元/㎡。畅销原因：1、项目上市前，企石镇仅东江豪门一个项目在售，2010年至2014年8月，区域无纯新项目入市，而碧桂园•鼎峰城市花园的入市为企石镇的楼市注入了“新血”；2、品牌开发商的号召力。3、秉承低价入市原则，约6000元/㎡的非毛坯修价格,对比周边楼盘5500元/㎡左右的毛坯价格，更具有吸引力。