瑞峰：优惠加码东莞楼市量升价跌 房企试水众筹引关注

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:楼市低迷救市升级    东莞多数银行仍执行之前房贷政策

全国层面：我国经济正处于“三期叠加”，即增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，要确保经济不失速的同时，还要进行去杠杆化的改革。在8月，这个平衡出了一些问题，经济突然失速，多个主要经济数据均不及预期，风险的升级，意味着救市的升级。救市首先是定心丸，但救市能有多大效果，今时不同往日。以往调控松绑导致房价反弹上涨的情形，不大可能在“十一”黄金周后出现。购房需求的萎缩和房屋高库存量，让此次的楼市低迷更多是内生的。即使在刺激之下，能够对购房需求进行短期集中的透支，从长期来看也是后继乏力。

东莞层面：建银率先发文"认贷不认房"新政，其他银行仍然执行之前房贷政策。10月10日，建设银行正式发文明确首套房认定新规，成为五大行中首家响应央行“认贷不认房”房贷松绑新政的商业银行。虽然已经执行“认贷不认房”的政策，但银行暗示7折利率优惠执行的可能性不大。其中建设银行信贷部负责人表示：利率暂时没有说七折，因为还要等分行下文件，因为刚刚还上浮现在就七折，七折很难做得到的，七折就没钱赚。

除建行外，记者分别致电农行东莞分行、工行东莞分行，各行均表示暂未收到总行的具体执行细则，目前东莞仍然执行之前的房贷政策。

2、新增：房贷新政逆转市场预期  批量加推促楼市回暖  

央行认贷不认房的新政出台，逆转了市场预期，加快了楼市回温的力度。数据显示：上周东莞全市共有9个项目新增供应，供应面积约25.11万㎡。其中，住宅新增1838套，面积约为23.23万㎡，环比增长149%；非住宅新增128套，面积约为1.9万㎡，环比增长64%。为抢滩“银十”，开发商加快了推货步伐，批量加推成了供应市场的主流推货策略，时代华庭、居益凯景中央、世纪绿洲二期推货量达300套以上，而虎门龙泉豪苑则推出100套520-568㎡6房豪宅。预售证方面，上周共有2个项目新拿预售证，虎门万达广场揭开面纱，首推3层商铺，石碣盈拓御江加推别墅14幢。

3、成交情况：恒大御景开盘推动成交上涨      品牌房企包揽成交前十

节后首周，在房贷新政和部分楼盘以价换量的刺激下，东莞楼市迅速回温。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.10.6-10.12）东莞全市住宅成交993套，面积约11.2万㎡，环比上涨45%，同比下滑25%。节后东莞楼市成交大涨，主要是：1、房贷新政开始落地实施，东莞部分银行已经明确松绑限贷，市场预期向好，客户的购房需求尤其是改善型购房需求进一步的释放，促楼市快速回升；2、黄金周假期开盘项目陆续进入网上签约阶段，如有“受捧盘”之称的恒大御景上周签约197套，支撑着楼市成交上涨；3、品牌开发商项目国庆期间优惠折扣力度加大，吸引了顾客出手，个盘成交量上涨，上周普通住宅排名前十名皆被品牌开发商包揽，其中富盈项目有3个、中惠项目2个。

4、成交均价：国庆期间促销优惠加码   均价8647元/㎡环比下滑10%

上周东莞住宅的成交均价约8647元/㎡，环比下滑10%，同比下滑1%。尽管在930新政出台后，涨价传闻风声四起，但从上周的房价来看，东莞楼市的房价依然处在下滑的阶段。原因是：1、今年“金九”成色不足，迫于年度业绩压力，国庆期间促销优惠加码，采用特价房、购房送车位和送非毛坯等促销优惠手段的跑货策略，但因网站签约的滞后性，这些成交数据在上周集中体现；2、富盈地产旗下镇区低价项目成交发力，上周富盈地产旗下共有10个住宅项目有成交，其中富盈四季华庭（6264元/㎡）、富盈御荷（5754元/㎡）、富盈都市华庭（6878元/㎡）进入了住宅排名前十。

5、畅销项目：恒大御景以价换量效果明显    周成交197套稳居榜首

在国庆期间风靡一时的恒大御景项目在上周集中签约，共签约197套，当之无愧的稳居个盘排名冠军之位。畅销原因：1、项目位于南城区科技创新板块，占地面积约8万㎡的社区大盘，是目前南城为数不多的大盘之一；2、品牌开发商效应；3、采用低首付加上开盘95折、董事长特批99折、准签99折、筹带筹最高9折等促销优惠策略，均价约9500元/㎡，带1500元/㎡的非毛坯，开盘当天销售率高达93.72%。

6、楼盘营销：房企试水"众筹"    或为营销噱头但够吸睛

利润下滑、库存压顶、销售受阻等压力下，房企迎来了热闹的转型大战，而拥抱互联网成为不少房企的选择。9月份，由万科推出的全国首个房产众筹在苏州首次尝鲜，推出后在全国范围内引起强烈反响，紧接着，重庆和天津的众筹项目也相继上演了重庆速度和天津速度，并大大超过。

国庆假期结束后，东莞新世纪君汇半岛推出东莞首个众筹，此举是在尝试新玩法对公众的吸引力，实现一次借道营销。可以在网上合伙集资买房、炒房、建房，众筹买房又一次证明了互联网金融是一个能诞生无限可能性的领域。但不少业内人士指出，就目前房企转型来看，还没有找到完全成功的模式与路径。万科等企业推出房地产众筹，主要还是为了吸引眼球，为卖房作支撑。主要还是通过众筹这样一个概念，吸引大家对房地产项目更多的关注，这是它最核心的力量。