瑞峰：“救市”政策仍有空间 四季度楼市成交量可观

但如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。若按照上述方案调整，将使得不少存量房释放到市场中，并在很大程度上刺激二手房交易。

解读：从中央层面来看，在限购逐步退出限贷大为放松、公积金异地互贷启动的基础上,下一步将在税收进行调整，二手房交易营业税最有机会被调整，但全面降税的可能性很小，如调整为首先针对刚需人群实施，来刺激楼市成交，二手市场也有望迎来春天。

    1.2.2国家新型城镇化试点名单揭晓  两地获批“镇改市”

财联社2004年10月15日讯，国家新型城镇化综合试点名单已揭晓，全国共有62个市县镇晋升“国家级”试点。而首批“镇改市”试点名单落子谨慎，目前只拟定了两个镇，分别是浙江温州龙港镇和吉林延边二道白河镇。

解读：“镇改市”可以获得更大的发展空间，不但行政规格级别会有相应的变化，功能产业定位也会改变，市政设施公共服务都会按照城市的规模去投入，而且产业政策等会更有利于发展和进行招商引资，不失为就地城镇化的一条捷径。

目前，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，“空城”“鬼城”这种城镇化流于房地产化的倾向普遍存在于三四线城市，一旦“镇改市”开闸，更难挡地方政府造城冲动。因此，应采取有效措施加以规避和克制，防止小城镇脱离产业，成为“空中楼阁”。

    1.2.3三部委要求公积金异地互认放宽贷款条件

2014年10月15日，住房城乡建设部财政部和中国人民银行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，不仅首套自住住房公积金贷款额度将适当提高，而且还将优化办理流程，推进异地贷款，取消住房公积金个人住房贷款保险公证新房评估和强制性机构担保四项收费项目。

解读：一系列放宽公积金贷款条件的政策，无疑是“在此前的政策松绑基础上进一步刺激楼市”，是“救市组合拳之一”。截止至2014年11月初，已有30多个城市对公积金政策进行不同程度的调整，如降低房贷首付提高公积金贷款额度、执行异地互贷政策等。公积金调整有利于提振市场信心，楼市量价止跌已经明确，但反弹的幅度可能不高；同时，公积金调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于刚性需求的提前释放，而且对房地产市场不活跃的地区则通过拉动资金供给。

    1.2.4国开行将放宽保障房贷款 期限拟延长2-5年

10月30日媒体报道称，针对地方保障性安居工程资金缺口压力较大的现实情况，国家开发银行将加大对保障性安居工程建设项目的支持力度。此外，在贷款期限上，也会根据城市经济基础以及信用度进行评估，在风险可控的范围内，将贷款期限从10年延长至12-15年。

解读：保障房开工量的不知，多源于资金的不到位。目前一方面是经济下行地方债务激增，另一方面是企业贷款难政府平台融资能力下降，使得保障性安居工程感受到前所未有的压力，因此加大对保障性安居工程建设项目的支持是必然选择。

    1.2.5   16城人口超500万将划为特大城市 需实施积分入户

10月8日，随着推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议召开，《城市规模划分标准调整方案》《居住证管理办法》等将进入实施阶段，届时城区人口超过500万人口的城市，将被定义为特大城市，严控人口。这些城市除了人口超过千万的北上广以外，天津重庆武汉成都西安哈尔滨等直辖市和大批省会城市都将包括在内。

解读：专家称“控特大城市人口数量是个积极的信号，即特大城市不能无限制发展，大城市的现代治理与发展，依然是艰巨的时代课题。集聚人口产业是城镇化课题的应有之意，提升城镇功能和人口素质，才是可持续发展的永恒课题。”下一步为严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模，或将采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。

    1.3市场动态

    1.3.1  142家公司前三季存货增4000亿  如何去货是关键

据《证券日报》报道，前三季度，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期的1.9万亿元增加4000亿元，同比增幅21.05%。从存货排行情况看，“万保金招”四家老牌龙头房企仍高居前四位，存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.50亿元以及862.24亿元。

解读：高库存对于行业而言是市场问题，对于企业而言却多是区域和产品结构问题，抑或是营销或价格问题。消化库存的方式，首先要调整价格积极走量，还要顺应供应结构产品结构的变化，推出的产品要以刚需和改善型产品为主，才能迎接去化的需求；同时去库存并非“甩包袱”的含义，更重要的是获取持久流动性的手段。过去的去库存主要是尝试以价换量的策略，但这容易压缩盈利空间，积极有效的做法应该是尝试精准营销的策略。