瑞峰：降息等利好政策刺激 年底东莞楼市扎堆开盘

   一、导读

1 、宏观环境: 品牌房企或抄底土地市场  降价跑量仍是年底楼市主线

全国层面： “930新政”助房企去库存、“降息”降低房企融资成本等一系列利好政策出台，改变房企对后市的预期，从消极变为乐观，重拾拿地热情。数据统计显示，11月，万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企拿地总金额创下近8个月来的新高，足见房企拿地热情回升，预计第四季度房企将会进入土地市场进行抄底。拿地区域上，一二线城市依然是房企争相布局的战地，回暖在即；而三四线城市由于楼市高库存消化速度慢，土地市场将会继续冷清。

而楼市方面，前三季度由于信贷收紧楼市持续低迷，虽然“限购限贷”的松绑及降息等政策刺激了楼市，10月之后成交出现回升，但是难以扭转整体下滑局面。从监控数据得知，截止目前有7成房企未能完成销售任务，“去货获资金”仍将是房企在剩余30天的重任，而最有利的营销手段依然“降价跑量”。因为尽管央行救市政策对市场产生了刺激，使得市场出现了复苏，释放了一部分改善型需求和投资型需求，但这仍是“治标不治本”的办法影响有限，所以加快去库存依然是众多房企的第一选择。

东莞层面：碧桂园绝对是近期热点，旗下项目一个接一个开盘，对所在区域产生轰动效应，也给东莞楼市成交上涨作出重要的贡献，将政策利好和价格优势发挥到极致。另外，从推货规模来看，品牌房企占主流，如碧桂园、光大、万科、鼎峰、保利、万达、恒大等房企推货力度持续增大，为年底楼市备足了冲刺的“粮食”。

政策上，万江《坝头片区控规做出重大调整》引起关注，坝头片区定位为水乡文化体验中心和都市时尚创意基地，未来或有41幢超百米高楼将矗立坝头，同时在生活配套、商业配套及教育配套都将获得更进一步的完善。这一规划将大大提高坝头片区的竞争力，为坝头片区房地产发展也带来新的发展机遇，未来片区项目将有涨价的趋势，目前在售项目价格具有明显价格洼地，入手或是时机。

2、新增：供应连续2周高位运行小户型和改善户型旗鼓相当

进入年底冲刺倒计时，开发商推货愈加积极，新品扎推入市，东莞住宅供应量连续2周超过20万㎡。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有13个项目有新增供应，其中住宅新增2517套，面积约为23.32万㎡，环比下降9%。从供应结构来看，小户型供应比例上涨，约占总体33%，表现在万科中心推出353套31-33㎡的非毛坯公寓、尚品居300套56-96㎡的小户型、星城翠珑湾168套77-82㎡的公寓等项目；改善户型也持续增加，110㎡以上的改善户型约有832套，主要来源于星城翠珑湾（447套）、金地湖山大境（159套）等项目。而非住宅新增535套，面积约为1.99万㎡，环比下降59%，主要是东港华府车位产品所贡献。

预售证方面，上周共有12个项目取得预售许可（住宅预售证8个，商业预售证4个），纯新项目为汇景城市山谷、福禧大厦、金地•仟百汇、横沥碧桂园，其中横沥碧桂园已在上周进行开盘，剩余的项目或将于年底开盘。

3、成交情况：新盘新品集中网签  周成交25万㎡创近三年新高

11月东莞楼市再现“翘尾”现象。住宅方面，全市共成交2317套，面积约24.99万㎡，环比上涨65%，同比上涨18%，是年内周成交量首个超过20万㎡的，同时创近三年周成交量的新高。原因：1、楼市环境的好转尤其是降息利好，提振了购房者的购房信心，入市欲望增强，购房需求得到进一步的释放；2、新盘新品扎推入市，碧桂园、万科、万达等品牌房企更是加大推货的步奏，为上周成交的井喷奠定基础；3、新开的热销项目在上周集中网签，如南部湾万科城（369套）、碧桂园翡翠山（290套）、虎门万达广场（198套）等。

非住宅成交方面，也呈现上涨趋势，上周共成交面积约3.47万㎡，环比上涨76%，同比上涨27%，主要是万科中心（184套）办公性质的公寓产品以及万科金域国际的车位成交所拉动。

4、成交均价：万元热销大盘支撑   均价9540元/㎡连续3周上涨 

东莞楼市均价连续3周稳步上涨中，9540元/㎡环比微涨2%，同比上涨2%。原因表现在：1、南部湾万科城洋房产品热销，上周网签369套，均价10354元/㎡，对整体均价有一定的程度的拉高效应；2、从单价区间成交来看，7000-9000元/㎡的比例较高，占4成以上，主要是碧桂园翡翠山（8003元/㎡）和虎门万达广场（8559元/㎡）贡献；3、万元热销大盘支撑效应持续，住宅（含别墅）面积成交排名前十中，均价超万元的项目有南部湾万科城、三正瑞士半山、锦绣山河、卓越时代广场和鼎峰源著。