2015年首周东莞楼市量跌价升 临深片区撑起半边天

   一、导读

1、宏观环境:调控将保持宽松  改善型需求门槛或进一步降低

全国层面： 全国住房城乡建设工作会议透露出三大信号：1、注意地区差异，即是要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异性，跟踪市场走势，积极应对，主动作为；2、两个相当数量，指随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待；3、创新住房保障方法保障性安居工程建设成为重点内容。

从这三大信号可以预知2015年楼市调控将继续保持宽松，政策主导权也将慢慢下放给地方政府，实现区域针对性调控；同时为刺激刚需及改善型需求，配套利好政策或陆续出台，尤其改善型需求的门槛或进一步降低。

另外，从最新公布的数据来看，2014年GDP、M2、CPI三个关键政策变量的实际数很可能有史以来同时低于政府目标，将触动更强力度的政策放松，而体现的最直接是央行降息预期升温，时点最早可能在今年一季度。

东莞层面：佛莞城际广州南站至望洪段项目开工，未来市民从广州番禺坐城际轨道直达东莞，全程不到15分钟，交通的便利缩短两地的距离，价格洼池也将吸引更多广州客在水乡片区置业，助力望牛墩、洪梅、麻涌、道滘等镇区的房地产发展。而“80”开头的新型跨镇公交也陆续开通，如近期开通807、809路，该类公交班次密度紧，约为10-15分钟左右一班车，该类公交车逐步将东莞交通要站（汽车站、火车站、高铁站）紧密联系起来，形成便捷而全面的交通网络，为市民出行的提供便利，同时对跨镇置业也起到一定的推动。

2.新增 ：刚需产品开跑新年  16大项目取得预售许可证

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1291套，面积约10.75万㎡，环比下降55%；非住宅新增76套，面积约2.3万㎡，环比增长26%。2015年元旦来临之际，住宅方面，刚需仍是主角，占总体近6成，表现在世纪城幸福公馆140套70-90㎡2房单位，丰泰旗山橡树郡264套70-110㎡，碧桂园天麓山272套84-102㎡等项目；别墅供应降幅明显，仅有20套供应，是由金凯水都伯爵公馆8套355-799㎡别墅及珠江观澜御景12套183㎡经济型别墅两大项目所提供的；而办公性质公寓出现增长，贡献项目是沙田东港城推333套38-97㎡单位。非住宅方面，主要表现沙田东港城推出3层纯商铺产品及部分配套底铺，约有1.92万㎡。

新年伊始，众房企“意气风发”，推货步伐矫健，上周东莞新拿预售证项目激增至16个，纯新项目为南美世贸中心、远大城市广场、信鸿澜岸、方中兰亭轩，预计会在一月集中入市。 

3、成交情况：新年首周楼市量跌价升   临深片区撑起半边天

新年首周，东莞楼市成交也从高潮回落到常态，即使有2014年最后几天冲刺的签约数据支撑，也无法阻挡其回落的趋势。上周（2014.12.29-2015.1.4）东莞住宅成交1340套，面积约16.34万㎡，环比下滑3成多，但同比上涨12%。2015年首周的楼市表现虽然无法和年底冲刺期的高峰相媲美，但成交却好于去年同期，主要是因为：1、今年市场宏观环境好于去年，楼市预期向好，多项目选择年初入市，预计1月的楼市将打破往年的淡季行情；2、房企年底冲刺和元旦假期优惠仍然未取消，客户入市意愿较强；3、临深片区再次撑起半边天，塘厦的碧桂园天麓山三期集中签约174套支撑楼市大梁。

4、成交均价：豪宅及别墅产品成交比例加大  助推均价破“万”

近5周东莞楼市房价在节节攀升，上周更是突破“万元”大关，以10176元/㎡盘踞高位，环比上涨7%，同比上涨11%。新年首周，房价居高不下，一方面是因为别墅产品成交比例有所加大，新项目珠江观澜御景持续签约，推动别墅成交占比增加，约占总体2成，对住宅均价拉动较大；另一方面万元项目成交相对出众，如南部湾万科城（11318元/㎡）、金地湖山大境（10041元/㎡）、大运城邦（11638元/㎡）和锦绣山河（12272元/㎡）皆进入洋房排行榜之首。

5、畅销项目：碧桂园天麓山持续热销  珠江观澜御景小别墅抢眼

碧桂园项目在新年首周依然表现出众，碧桂园天麓山三期产品成交火热，连续3周成交百套以上，上周更是以174套登上榜首，畅销原因：1、碧桂园品牌以及价格策略吸引；2、位于城市未来拓展的核心位置，未来升值潜力极大；3、交通便利，周边有正在规建的莞惠环城高速出入口；4、主推85-145㎡非毛坯洋房，采用低价+送管理费方式吸引顾客出手。

位于同区域新项目珠江观澜御景别墅成交也十分亮眼，推出48套184㎡的小别墅产品，截止目前已网签39套，销售率达8成以上。畅销原因：1、项目位于塘厦观澜豪宅片区，临近深圳，加上2014年“梅观高速拓宽并取消收费”、“新彩隧道开通”等利好措施，为项目锦上添花；2、推出深圳关外稀缺紧凑型别墅产品，184㎡迷你别墅，拓展后实用面积高达500㎡，户型方正实用，功能齐备，大开间奢宽客厅，双车位，前后庭院，层层超大露台设计；3、“高尔夫+双城中心+超高性价比”的多重效应符合消费者需求；4、总价低性价比高，约250-350万/套，仅相当于深圳的两房。