瑞峰：东莞住宅均价回归八千 房企紧抓市场余热推货

一、导读

1、宏观环境: 2015年宏观政策十大取向 调控主基调为长短结合

全国层面： 2014年12月，中央经济工作会议首次从消费需求、投资需求、出口和国际收支、资源环境约束等角度，全面阐释了“新常态”的特征，同时也凸显2015年宏观经济政策十大取向，表现在：1、调控政策的主基调：长短结合；2、宏观调控政策总思路：定向而非全面；3、宏观调控的第一要务：稳增长；4、宏观调控政策着力点：调结构；5、宏观调控的主线：改革；6、积极财政政策的新内涵：强化预算、优化支出结构；7、稳健货币政策的基调：在加快改革的前提下保持松紧适度；8、农业政策的基本取向：夯实现代农业基础；9、区域政策的新特点：全面协同发展；10、创新政策更受重视：扩大试点、优惠加大。

东莞层面：两大园区党政领导班子的任命调整，意味着生态园与松山湖两区合并进入执行层面，未来将对两区经济和房地产发展带来积极的影响。1、对于松山湖，与生态园合并可以在地理空间、产业空间等方面得以拓展，且可解决松山湖房地产开发方面“缺地”的问题；2、松山湖的招牌含金量较高，对于生态园来说，合并后可打着松山湖的旗号，招商也会更加便利。另外，类似的区划调整，在条件成熟时，或将在东莞的其他区域推广复制，成为东莞区域统筹发展的新常态。

2.新增 ：本土房企快马加鞭集中推货  住宅供应占总体近8成

上周全市共8个项目有商品房新增供应，总供应面积约24.48万㎡处于高位运行中。其中住宅供应1814套，面积约23.49万㎡，环比增长119%；非住宅供应144套，面积约0.99万㎡，环比下降57%。

节后的供应市场是本土房企的舞台，其推货节奏势如破竹，汇景地产、湖畔实业、新世纪地产、三正地产以及石碣地产在上周皆有新品推出，约有1409套住宅产品推出，占上周供应的近8成，分别表现在汇景城市山谷推184套105-126㎡首改户型、御湖半山推240套76-91㎡刚需户型及106套121-130㎡改善产品、新世纪领居推132套103-107㎡首改户型及216套190-346㎡大户型、瑞士半山推247套81-152㎡洋房及41栋340-405㎡联排别墅、王洲湾1号加推243套128-143㎡改善户型等。

外来房企虽然上周供应量上略逊与本地房企，仅有东方银座集团的兰乔公馆33套别墅和海伦堡的海伦湾花园的372套洋房产品供应，但从新拿预售证情况来看，外来房企将会扭转形势，再度回归供应的舞台，碧桂园、万科、深圳益田、保利、钜隆等外来房企将有新品推出。

3、成交情况：楼市进入新一轮蓄客期  成交量价齐跌回归常态

虽然元旦节后东莞楼市的签约回归了正常，但其成交的势头却相对有所下滑。上周全市住宅成交1078套，面积约12.58万㎡，环比下滑23%，和去年同期对比基本持平。主要是因为：1、购房需求在去年年底得到进一步的释放，新的需求需要时间累积，因此楼市年底高潮后回归平淡实属正常现象；2、临深片区再次担起成交的大梁，黄江、凤岗、塘厦、樟木头和清溪5镇成交皆进入区域排名前十，成交面积约占总体3成；3、从成交结构上来看，100-130㎡的首改户型成交有所上升，环比上涨约10个百分点，由汇景城市山谷、蜜糖等项目贡献。

非住宅方面，成交情况环比略升，共签约547套，面积约2.8万㎡，环比上涨5%，同比上涨8%，主要是南城的财富广场和虎门地标商铺产品集中签约所贡献。

4、成交均价：低价项目成交出众  拉动均价“跳水”回归八千

上周东莞住宅房价“跳水”明显，从万元大关跌至8字头，均价8797元/㎡，环比下滑14%，主要是由两大方面原因所造成的：一是低价项目的成交接力，替代高价的别墅豪宅项目成为支撑楼市的基石，单价8千元/㎡以下的产品成交约占6成；二是 6字头的个盘成交出色，如蜜糖（6856元/㎡）、汇景城市山谷（6751元/㎡）以及钜隆碧水湾花园（6219元/㎡）皆进入成交排名前五，一定程度上拉低了整体均价。

5、畅销项目：蜜糖洋房“低价取胜” 周成交100套稳居榜首

黄江蜜糖洋房组团在元旦期间开盘，推出140套94-120㎡的洋房产品，上周该项目进入网签阶段，共签约100套，稳居洋房排行榜之首。畅销原因：1、项目位于莞深高速黄江出口处，交通便利，是未来轻轨点的核心辐射区域；2、周边环境优美，毗邻三大森林公园；3、产品设计灵动，92-120㎡5种方正百变N+1户型，可随喜好任意发挥；4、深圳北罕见超宽百米楼间距，无遮挡视线，远可观一线山景，近可俯视小区园林景观；5、“低价取胜”，5880元/㎡起的价格，远低于同区域个盘均价；6、与电商合作，购房客户享利息补贴10000元、非毛坯补贴10000元、物业费补贴10000元、折现补贴8000元等补贴方式。