瑞峰：东莞土地市场高溢价再现 碧桂园项目低价再袭

   一、导读

1、宏观环境: 市场迎来止跌企稳的局面  拿地为开年房企的重要任务

全国层面：从国家统计局公布数据可知，2014年12月份70个大中城市中66个新建商品住宅价格环比下降，1个上涨，3个持平，房价降幅继续收窄，中央“救市”政策效果初显，市场将迎来止跌企稳的局面。而全国楼市的逐步回暖，有利于房企摆脱资金链断裂危局，提振房产商的开发信心，刺激其拿地热情。2015年开年，为储备后市“粮食”，拿地成为品牌房企的重要任务，土地市场也迎来暖冬，尤其一线城市成为争夺之地，高价地块频出，为了分散风险，增加拿地胜算，房企组团拿地的现象也逐步增加，未来联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新将成为新趋势。

东莞层面：东莞公积金新政出台，取消珠三角八市互贷，夫妻最高可贷70万，贷款额度和申请条件的放松，将促进更多符合条件的人释放购房需求，对东莞楼市成交起到一定推动的作用。

2.新增供应 ：纯新项目入市依然积极   投资性产品和复合型物业是亮点

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市共16个项目有商品房新增供应，总供应面积约34.35万㎡。其中住宅供应3309套，面积约27.72万㎡，环比下降27%；非住宅供应582套，面积约6.63万㎡，环比增长10%，主要是南美世贸中心和万科松湖中心等项目商铺供应所助力。

纯新项目入市供应依然积极，上周有包括福禧大厦、南美世贸中心、广源阳光里、金地·仟百汇、万润广场、方中兰亭轩、金地时代广场7大纯新项目。投资性小户型产品是房企目前的推货重点，方中兰亭轩、厚街万达广场等皆有超6百套公寓新品推出；而集住宅、商业于一体的复合型物业是供应亮点，表现在虎门金地时代广场、塘厦金地·仟百汇、寮步万润广场、南美世贸中心也是纯新上市。

随着供应的集中爆发后，未来两周供应或将回归平静，从预售证来看，上周共有6个项目新拿预售证，仅有广源阳光里是新盘，其他5个皆为旧盘。

3、成交情况：碧桂园项目低价来袭   楼市成交量环比飙升83%

上周碧桂园项目再次低价来袭，助推东莞楼市成交量再次高位运行，住宅成交1873套，面积约20.38万㎡，环比增长83%；非住宅成交402套，环比增长1倍多。今年1月底楼市一改往年的冷清，供应“井喷”新品扎堆上市，成交交投趋旺，一方面是因为横沥碧桂园、碧桂园豪庭批量新品集中网签导致；另一方也因为公积金新政出台，为后市楼市增加信心保障，而品牌房企项目在淡季中推货依然积极，也助长成交的上涨。

4、成交均价：个盘拉动效应明显   均价8087元/㎡2012年来最低

近期东莞楼市个盘效应拉动明显，周成交均价如坐“过山车”似波动，上周8087元/㎡，环比下滑12%，是2012年以来周成交均价最低的一周。主要是因为低价新品再次登上东莞楼市的舞台，如个盘排名前三的横沥碧桂园（6109元/㎡）、碧桂园豪庭（6802元/㎡）和汉邦六六广场（7404元/㎡）成交套数超百套以上，但成交均价皆不超过7500元/㎡；而上周5000-7000元/㎡的成交也同样占据了主力的位置，成交占比超过50%。

5、畅销项目： 碧桂园项目稳居前二    汉邦66广场106套排第三

上周成交出色的个盘除了“老生常谈”的碧桂园项目外，还有近期新入市的汉邦六六广场，项目在售2栋产品在去年10月已开盘，截止目前为止销售率达5成以上，近期加推3栋产品，但2-3栋的网签时间却是上周才开始，因此上周项目网签106套，个盘成交排名第三。畅销原因：1、项目地处厚街最繁华的商业街康乐南的黄金地段，临近厚街万达项目，地段价值高；2、结合东莞的天气气候，采用创新性的3D十字单体设计，采光、通风、户外空间的优势发挥到极致；3、配套约7万㎡的商业综合体，是整个东莞唯一一个公园版、情景式购物中心，首创东莞休闲购物先河，厚街时尚潮流商业文化的商业体；4、拥有2000㎡下沉式露天广场，30-200平米商铺；5、通过短信、网络、户外等渠道宣传，采用低首付、3栋认筹2万抵6万、推介99折等优惠方式，暖场活动有农行下午茶活动、爵士舞表演、亲子活动等吸引人气。

6、楼盘营销：城区两大新项目入市  优惠促销持续不断

从上周楼盘活动来看，城区有两大全新项目入市，一个是南城汇龙湾，首推4、5栋约200多套房源，70-145㎡产品涵盖刚需和改善型产品，受到客户的追捧，去货不俗；另一个是莞城福禧大厦，主推80-1000㎡写字楼，港星张文慈助阵。在推货方面，优惠促销持续不断，上周约有9大项目进行了促销，如富通自在城70-130㎡限量抢购，购房享5000元抵9折、星际湾88-240平米3-4房，享1万抵95折、天骄御峰160-255㎡大宅88折钜惠等。新盘蓄客方面，以皇马郦宫样板房开放，田禾卢浮公馆启动认筹、康城假日认筹3000抵开盘96折优惠等项目为主。