东莞1月土地市场迎开门红 本土企业拿地异军突起

经历2014年的深化调整后，市场各方调整基本到位，包括政府的推地心态、开发商的发展战略、购房者回归理性等。2015年政府开始着手加快推地节奏，调整下的开发商重新定位企业的发展方向与转型问题后，选择继续深耕房地产行业的开发商将积极购地补仓。

2014年第四季度在多方政策利好的交织下，市场筑底反弹。2015年1月新房市场延续去年年底的翘尾行情，市场余温仍在。市场预期持续向好，开发商拿地信心增强。经历2014年过去4个月的商住地断档成交后，2015年东莞土地市场迎来久违的“成交热潮”，土地交易氛围大大活跃。累积了的购房需求在2015年集中释放，1月东莞土市场迎来“开门红”。今年1月东莞商住地出让8宗地块，已成交6宗地块，其中横沥半仙山村一宗5.58万㎡占地的商住地无人问津流拍。横沥经济水平落后，当地购买力偏弱，碧桂园天玺又透支了很大部分的购房需求，地块对其它开发商的吸引力不足。本月拿地的企业全是本土开发商，其中，中惠地产获得虎门和凤岗各一宗地块，三正地产获得桥头和凤岗各一宗地块，广源地产获得茶山两宗地块，本土企业拿地热情高昂，大放异彩。

中惠地产斩获虎门和凤岗各一宗商住地，这两个区域均为东莞房地产开发的热土，并且区域的楼盘林立，品牌开发商扎堆，市场竞争白热化。中惠地产过去布局的区域主要集中在二类非热门的开发区域，继中惠卡丽兰后开启回归城区的发展策略，现在向虎门、凤岗进攻，反映中惠地产逐渐布局重点区域，快速扩大发展版图，更加侧重于布局重点区域增强品牌的影响力。三正地产2014年凭借三正瑞士半山花园单盘收成颇丰，尝了“深圳客”的甜头后，也在当地积累了一定的品牌知名度和客户资源，继续深耕凤岗。凤岗出让的两宗商住地均以较高溢价率成交，临深片区仍然是未来房地产开发的热点区域，受到市场资金的追随。2013年广源地产斩获茶山一宗商住地后，本月再乘势追击扩大项目规模，斩获两宗商住地。2015年轻轨R2线将试行，沿线轻轨的土地升值预期强，大石龙片区迎来发展机遇。沿线地铁将会直接改变大石龙片区的交通状况，也会刺激片区发展物流、房地产等产业，石碣、茶山将会承接城区的部分外溢客户。

东莞房地产经历过去10年的快速发展后，市场日渐成熟。外来开发商继续抢滩东莞市场份额，并且呈现强者恒强、多家超强的格局。外来开发商与本土企业的发展战略呈现分化，一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业带领东莞房地产进入高周转时代，延续规模扩张的发展策略，本土企业失去了昔日的辉煌，发展遇到瓶颈。过去囤地升值、利润最大化的发展模式已不合时宜，本土企业在面临着融资及人工材料费用的走高后，也在加快开发周期，尤其是部分一些竞争力较强的本土企业在市场研判、品牌、开发、营销、资金、经营管理等方面都在调整与提升，继续深耕东莞市场。

一、1月东莞土地市场良好开局，土地供需热度大大升温。

1月关键数据一览：

月度总体叙述：

进入2015年，东莞土地市场一改此前颓势，供需热度迅速升温。1月土地整体供应量75.12万㎡，环比去年12月增加724.45%，同比增加85.7%。商住地供应8宗，面积合计25.39万㎡，同比去年同期增加166.92%。2014年政府深度放缓推地节奏，在土地财政压力和市场预期好转下，土地供应急剧放量。

成交方面，1月土地成交良好开局，土地供需热度大大升温。土地整体成交35.69万㎡，环比去年12月增加307.97%，同比减少34.12%。本月商住地成交量迅速走高，拉高土地出让金的作用明显，1月土地成交金额9.79亿元，环比2014年12月增加1914.23%，同比增加46.34%。商住地成交快速筑底反弹，成交面积14.22万㎡，同比去年同期增加12.41%，成交楼面地价2576元/㎡，同比上升25.66%。