一季度东莞楼市成交大幅放缓 二季度或明显回升

　　周小川周日(3月29日)在博鳌亚洲论坛上表示，中国经济增速的回落可能急了一点，但货币政策仍有调整余地。此番讲话增强了中国将进一步放松货币政策的预期。一方面，全球通缩压力不断加剧，国际性经济萎缩对中国经济带来冲击，对“稳增长”构成威胁。另一方面，周小川作为央行行长身份，其言论具有一定的行政启示性，这预示着当前政府已意识到通缩风险，已有准备对抗通缩的计划与准备。加上国际油价下跌带来的通缩压力不断加剧经济发展，全球多家央行为应对经济风险，纷纷采取宽松行动，包括欧洲央行、瑞士央行、加拿大央行和俄罗斯央行以及新西兰联储等不断扩大货币宽松政策。多国央行密集降息不断打压我国汇率，助长人民币“明贬实涨”势头，无疑促使中国成为全球主要通缩输入国。在此形势下，为“稳定经济”，进一步压低人民币汇率，进一步宽松的政策已箭在弦上。

　　● 供应：二季度多盘扎推入市，新品供应放量明显增大。

　　由于过完元宵已经到了3月，而3月期间市场中开盘或加推的项目总量并不多。据对市场监控发现，大部分项目仍在认筹蓄客阶段，不少项目的认筹时间过长，预计在二季度入市项目数明显增多，尤其全新楼盘如嘉宏锦园、碧海云天、御龙山、中熙香缇公馆、紫荆1号等。可见，未来第二季度供应放量明显增大。但预计入市的多数项目大都集中在5月或6月入市，这就造成4月份开盘的项目比较少，市场供应以部分旧盘加推为主。据东莞中原研究部对监测数据统计显示，4月预计加推的项目包括恒大御景、恒大华府、天骄御峰、丰泰黄旗观邸、厚街万达广场等，主要集中在重点发达镇区。

　　● 营销：优惠活动不能少，加大三级市场转介力度。

　　尽管二季度市场人气会有所回升，但由于多盘推货容易导致客户被分散，因此项目需保持现场营销活动的举办，以及抽奖、送礼包、家电等优惠活动仍然不能少，有利于增加人气。众所周知，二三级联动营销日益壮大，随着其团队的逐渐成熟和客户资源的积累，三级市场转介的真实客户越来越多，时下有一些项目通过转介均已取得相当不错的销售成绩，据监测发现，更有个别项目启动二三级联动一个多月后，项目销售业绩取得了重大突破。当前东莞楼市区域竞争日益加剧，潜在客户量的有限不得不令开发商苦寻多种营销渠道促进跑货，而加大三级市场转介正是很好的选择。

　　● 量价：开发商理性定价，预计二季度楼市成交量明显回升。

　　在政策利好的“大窗口”时期，通常开发商们涨价呼声比较大。然而针对目前东莞楼市的特征变化，“潜在供应量大”、“高库存”和“区域竞争剧烈”三大硬伤并重，此时若开发商立即涨价并不可取，容易把机会推向竞争对手。加上由于刚度过春节和两会，购房者的看房热情已回升，开发商立即涨价容易引发购房者再度观望，因为目前存在部分客户抱着“再等等“的心态，欲等待网传的央行再降息、首套房贷首付甚至下调至2成等政策出台，更有些客户认为”既然现在及未来国家政策走向都会比较积极，不何妨等后面的新盘入市选择更多”。因此，当前开发商立即涨价是不理智的，反而应该理性定价引导客户入市。

　　若开发商们能理性定价，预计二季度楼市成交量明显回升。究其原因：一、市场预期向好，客户入市信心增强。二、利好政策积极、正面促进成交。据监测，截止2015年4月1日，东莞已有5家银行落实二套房贷首付4成的新政，改善需求持续释放，多项政策加快落到实位将能很好地带动全市楼市成交量上升。三、供应放量增大，产品选择性增广。加上新盘较多，对客户的吸引力相对较强。但由于预计二季度开盘项目尤其新盘大都集中在5月或6月入市，而4月份开盘的项目比较少且以部分旧盘加推为主，因此预计接下来的4月份楼市成交回升相对缓慢，到5月/6月快速升温。