一季度东莞楼市成交大幅放缓 二季度或明显回升

　　2015年一季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

　　受春节因素影响大，一季度住宅成交环比大幅下滑4成。

　　据东莞中原研究部监测数据统计显示，2015年一季度住宅成交133.64万㎡，环比大幅缩水4成，主要是受到春节干扰因素影响比较大。今年春节时间比较后，直至3月初才过完元宵节，而且开发商提早进入过春节状态和市民返乡早返城晚，导致一季度楼市整体人气不足，相当不利市场成交。

　　剔除干扰项目，一季度住宅成交呈现“1、2月低迷，3月好转回升”之势。

　　从成交明细来看，多个已于去年开盘或加推的项目在一季度的签约体量比较大，包括有碧桂园天玺、碧桂园豪庭、汉邦六六广场等拉升全市成交量影响较大。若剔除这部分项目签约量，一季度实际市场成交放缓更明显。从每月走势来看，1月份许多开发商由于去年业绩完成不错，已提前进入放春节状态，大多数项目自然销售且促销活动较少，市场营销力度明显减弱; 2月份受到春节放假影响，楼市成交低迷;直至元宵节(3月5日)过后楼市成交才逐渐有所好转，受两会影响上旬楼市回升缓慢，到下旬伴随着楼市人气的快速上升，成交表现喜人，快速反弹上升。整体上，一季度东莞住宅楼市成交呈现“1、2月低迷，3月好转回升”之势。

　　七成镇区环比降幅大于30%，冷门镇受个盘因素影响较大。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，一季度住宅成交中，8成多镇区成交环比出现下降，6成降幅超过30%，反映一季度市场成交整体放缓明显。其中热点镇区均降幅比较大，如东城、南城、莞城、黄江、樟木头、虎门等。而个别冷门的镇区包括东坑、茶山和大岭山却迎来较大的升幅，主要由于受个盘因素影响较大。通常冷门的镇区成交低迷，基数也相对较低，当遇上镇区内个盘推货热销的情况则容易出现环比升幅较大的情况，如一季度东坑有碧桂园豪庭大体量签约7.59万㎡，大岭山的新世纪领居签约3.16万㎡。

　　换房时代到来，改善需求呈抬头之势。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2015年一季度东莞洋房成交中，刚需依然占主导地位，但改善需求逐渐呈现抬头之势。过去经历了四年多的积累，东莞改善购房需求从2014年第二季度开始显露释放势头，主要集中在首改(110-140㎡)和高端(180㎡以上)产品中，而再改(140-180㎡)产品尽管库存供应充足，但成交比重一直较低，可以反映出东莞客户换房客户的两点明显特征：一，作为首改型的客户，更偏好选择110-140㎡的户型，这类客户通常是两房换三房或四房的需求。各项居住功能满足的前提下，这类客户由于手头资金相对充足但不算雄厚，则更倾向控制总价。据监测数据统计，一般购买110-140㎡户型的总价要比140-180㎡的少40-60万，而东莞多数客户愿意选择前者。二，高端客户财富较为雄厚，更喜好选择阔绰型、豪宅型的产品，这类产品也更符合他们的社会地位。

　　从消化周期来看，近一年首改产品的消化周期维持在8-10个月，由于东莞换房时代的到来，同时搭上央行两次降息、中央二套房贷首付比例最低降至四成等政策的利好“顺风车”，预计这类产品的需求量将明显增大，可以认为目前库存供应偏紧。而近一年高端产品的消化周期维持在22-25个月，面临着严重的高库存压力。近两年东莞企业工厂倒闭潮不断，其它不少工厂已往越南、惠州、广州的白云郊外一带等地方迁移，一定程度上造成东莞富人数量减少。虽然当前有利好政策刺激，但目前库存供应中优质大盘比较少，而高端客户更注重地段、档次、品质、园林环境等，选房时更为挑剔，因此预计未来一段时间内180㎡以上的洋房产品消化压力仍然巨大。