瑞峰：东莞三季度8成镇区价格上涨 深圳客成交贡献过半

今年楼市与2014年是处于完全不一样的宏观环境，所以市场表现也尽不相同，但与2013年楼市类似，今年楼市从春节之后就一路热闹，房企每月推货力度都不逊色，推货节奏铺排紧凑，所以房企面对“金九银十”也没有特别着急，甚至提前在8月走货，导致“金九”中上旬市场以消化库存为主，到下旬才加快推货节奏。面对国庆黄金周，房企推货热情还是较为高涨，近30多个项目举办营销活动，足见抢夺“银十”市场的决心。

从开盘推货与成交来看，与2014年低迷大环境不一样，今年东莞楼市一系列利好政策刺激之下，楼市迅速由冷转暖，并一路热闹，5月份开始成交可谓月月热闹。为避开“金九银十”的竞争剧烈的营销旺季，不少项目选择在8月份进行开盘或新品抢先入市，如龙泉幸福里、碧桂园翡翠湾、珠江观澜御景、广基自由星城、金地仟佰汇等新盘或新品已在8月份陆续入市，并获得不俗的去货，销售率基本维持在8成以上。而“金九”进行开盘的项目为水榭兰亭、锦龙湾畔、江畔豪庭·贝悦湾等3大项目，市场主要是新品加推为主，集中分布在临深片区、松山湖片区、中心城区等重点区域，对楼市火热度的保持起到很大助推作用。

从推货的成交情况来看，临深片区项目得益深圳客的大力支持，9月新开项目基本都处于旺销的态势，如凤岗锦龙湾畔首推300多套83-121㎡3-4房产品，去货基本9成以上，成交价均价为11614元/㎡；塘厦珠江观澜御景推472 套101-114㎡大三房，开盘劲销433套，销售率也在9成以上，成交价均价为10148元/㎡等项目，足见临深片区热度，而且价格基本都在万元之上运行，上涨趋势明显。

另外，成交产品来看，70-100㎡刚需户型依然是主流，去货最快；改善型户型100-130㎡较为畅销，成为二次置业客户的首选，而130㎡以上的改善户型走货一般，并没有太大的起色，别墅成交保持稳步上涨的趋势。

从定价与开发商心理来看：今年政策环境宽松、成交持续热闹、热点区域面临缺货的良好环境下，房企心态早已从2014年的悲观中走出来，“保持价格平稳运行”或“酝酿提价”是今年房企普遍心理。涨价比较明显体现在临深片区，尤其凤岗、塘厦两大区域均价已连续5个突破“万元”大关，区域项目提价幅度明显，如金地仟百汇已从从开盘价格8900元/㎡—10000元/㎡—12000元/㎡—15000元/㎡阶梯式上涨，尽管价格提升，但依然备受深圳客追捧，屡屡创下“受捧”的成绩。

但从全市来看，涨价较快的区域或项目都是有深圳客大力支持的，若以本地客户为主项目，涨价的动力不足，部分项目甚至需通过“降价”来拉动成交，尤其表现东北部区域的项目，东莞目前区域分化明显。

从现场活动与人气来看， 与去年房企大手笔营销活动对比，2015年“金九”则相对低调，没有以往高调、极具人气的明星活动，而是转向有主题性、家庭亲子类的活动，如幸福家庭公益摄影、捕鱼、小黄人主题公园、教师节感恩、中秋应景活动、超级迷宫乐园等中小型活动。尽管活动没有以往大手笔，但每周都有暖场活动登场，保持项目的热度吸引客户上门，大部分项目客户来访量相对可观，人气不减，带动成交，实现“金九”。

另外，二三级联动、电商渠道利用也成为开发商出货的利器，大部分成交低迷的项目启动二三级联动，为项目输送深圳客之后，项目成交都会得到明显的提升，如沙田的礼顿金御海湾、洪梅中熙香堤公馆、道滘君汇半岛等项目，在深圳客的带动之下，成交都明显上涨。

六、存量情况：住宅存量478万㎡  消化周期仅6个多月  去货压力小

1、存量分布：临深、水乡、大石龙片区消化周期不足5个月   厚街、虎门存量最多