瑞峰：东莞三季度8成镇区价格上涨 深圳客成交贡献过半

2、市场：交通升级为深圳客持续进入东莞提供支撑   四季度深圳客到莞置业热度不减

今年3·30新政发布之后，深圳的房价一路上涨，成为全国领涨区域的代表，从去年2万多均价一路上涨至35000元/㎡，高房价的压力之下迫使深圳客外逃，而东莞受益最为明显，成为承接深圳客的重点区域，凤岗、塘厦等区域近7成以上的房源被深圳客收入囊中。

而第三季度东莞更是传来多重利好，东莞将与广深8条地铁对接，意味着以后来往莞深两地将更加便利，为深圳客持续进莞提供支撑；加上目前深圳尽管成交量已经持续下滑，但房价居高不下，所以深圳客外逃仍是趋势；目前东莞大部分区域和项目都在为挖掘、迎接深圳客做准备工作，预计第四季度深圳客到莞置业的热度不减。

3、营销：二三级联动、电商渠道为拓客重要渠道  业绩不佳项目或适当让利促销

从今年营销策略上来看，挖掘深圳客成为大部分项目的重要策略，尤其临深片区、滨海片区、松山湖片区等区域的项目，二三级联动、电商渠道都用到极致，为项目带来众多深圳客，助项目成交打开了新局面，预计第四季度该举措使用的范围将持续并进一步扩大。

另外，房企面对年终冲刺业绩的压力之下，或出现适当的降价促销，尤其是桥头、横沥、石龙、高埗、石碣等区域，由于本地需求有限，而外围进驻客户不多，导致区域项目去货压力巨大，建议采取适当让利的行为来刺激客户入市；营销策略方面，主题类、特色类的活动仍是主流，预计大手笔的明星造势活动在第四季度也不会大范围的出现。

4、成交量：四季度住宅成交量或超250万㎡  全年住宅成交量有望破900万㎡

延续多年的 “3成首付”门槛，终于进行下调。今年“9·30”房贷新政，非限购城市首套房最低首付降至2.5成，足见第四季度依然处于宽松的政策环境，对东莞楼市持续热闹非常有帮助。“银十”（2015年10月1日-15日）签约量已达34.97万㎡，预计银十成交80万㎡的几率很大，第四季度整体住宅成交预计在250万㎡，主要是第四季度楼市政策环境宽松；新盘新品入市量大，碧桂园、中惠、保利预计都会有大量新品推货入市；深圳客进莞的脚步持续加强等因素推动，2015年全年住宅成交量冲破900万㎡。

而从东莞各大片区来看，第四季度旺销片区仍将集中在临深片区、松山湖片区、滨海片区等三大区域，新盘新品大量推出也主要来源以上三大片区；中心城区由于新盘入市较少，市场以加推为主，成交将平稳运行；而大石龙片区、东北片区、水乡片区等片区除道滘、沙田等热点区域成交稍旺之外，其他区域或继续走淡。

5、成交价： “让利、平稳、涨价”三线并存  均价在9500元/㎡上下浮动

第四季度预计“让利、平稳、涨价”三线并存。一方面房企为冲刺年终业绩，刺激客户快速入市，前期成交一直不理想的项目，或采用“降价跑量”的方式来换取资金的流动，尤其是水乡片区及东北片区的常平、桥头、横沥等镇；另一方面受深圳客青睐的区域涨价动力仍存，尤其是临深片区的凤岗、塘厦等镇，价格仍有望继续上涨，但整体成交占比或缩减，无法带动整体价格大幅上涨；从推货区域来看，第四季度成交量重点区域或集中在松山湖片区，而该片区整体均价水平在全市排名居中，所以整体来看，第四季度东莞住宅均价或在9500元/㎡上下浮动，保持平稳的运行。