瑞峰：微改善供应赶超刚需 东莞楼市全面进入冲刺阶段

一、导读

1、宏观环境：全国房价下跌城市明显增加  刺激政策有望陆续出台

国家统计局发布数据显示，10月70个城市中新建商品住宅价格下降的有33个，较9月增加了12个，价格的下降城市增多，特别是大量省会城市均出现价格下跌，暗示楼市发展显现颓势；而且此前一直领涨一线城市房价涨幅也明显减缓，之前深圳持续一年多的领涨地位终于被上海取代，体现出当前市场购房需求乏力的现状，但这也跟限购政策有关，由于限购政策不放松，卡住购房需求的增量，难以持续支撑一线城市楼市的回暖，出现后继无力的局面。

为保障楼市去库存的信心，近期高层也释放出了去库存的信号，如习近平提出要消化房地产库存；李克强强调要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费；国管公积金贷款额度提高，首套房贷款结清可再申请；山西省取消商品房购房限制，包括户籍年龄限制等一系列利好的消息，对楼市的发展起到一定促进作用。

展望后市政策，税制改革将是重要的手段，按照财政部提出的要合理设置建设、交易、保有环节税负的思路，未来可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市基础设施配套费等“五税一费”统筹考虑；信贷方面也会继续加大，经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度或还会加大，如非限购城市的首套房最低首付有可能降至20%、各地普通住宅界定标准陆续调整等内容；另外，与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收，但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能为直接减税或税费补贴。

2、新增供应 ：供应持续增长  微改善供应赶超刚需   3大纯新项目入市  

上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，住宅2576套，合计面积约30.09万㎡，环比上涨33%；非住宅新增356套，面积约为2.03万㎡，环比下降61%，主要由保利中惠·悦城商务公寓产品供应。

新增供应持续增长，从推货策略来看，微改善产品是重点，其推货比例占半壁江山，反转以往以刚需产品为主角的局面，君汇半岛花园推出143套107-117㎡户型、华桂园顺应“二孩”政策推100-121㎡洋房492套，而刚需产品有保利中惠中央公馆加推，为123套93-96㎡户型。 从区域来看，寮步仍是主要供应战场，星城玉珑湾批量推货，新增912套70-168㎡产品；同时有两个纯新项目入市，体现在保利中惠·悦城首推120套78-103㎡洋房、振兴松湖雅苑42套195-276㎡别墅入市。另外，凤岗也有新盘上市，为汉邦·雍景居，推出166套98-114㎡两种户型的产品。

从预售证来看，预计近期上市项目有珠江观澜御景、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼（1号）、汇龙湾花园、景泰嘉园、山湖城花园、碧水湾花园、班芙春天、绿地公馆等项目。

3、成交情况：年底冲刺新品入市劲销   楼市成交持续6周高位运行

上周东莞楼市成交依然热闹，全市住宅成交2447套，面积约27.90万㎡，环比上涨4%，同比上涨87%；非住宅成交473套，面积约2.53万㎡，环比上涨63%，同比上涨32%。年底冲刺期，东莞楼市持续高烧，连续6周住宅成交量在20万㎡的高位上运行，助力因素有：1、年底冲刺期房企推货步奏明显加快，新品集中入市热销，如上周华桂园、星城玉珑湾新品进入网签，周签约量皆在200套以上，为楼市的旺销提供支撑；2、信贷环境持续宽松，购房门槛的降低以及二孩放开带来的人口红利等皆为楼市带来活力；3、深圳客户依然是东莞楼市火热的保障，多个畅销项目依然离不开深圳客的支持；4、松山湖片区新盘是百花齐放，振业松湖雅苑、保利中惠悦城、天麟时代广场、景泰·中央银座等项目相继开盘入市，松湖片区楼市成为本月最热片区，对整体楼市的升温做出贡献。

4、成交均价：房价进入短暂维稳期    住宅均价保持9500元/㎡上下运行

虽然已经进入年底的冲刺阶段，但楼市并未现大幅度的促销优惠动作，东莞房价保持在9500元/㎡上下运行，上周住宅均价9547元/㎡，基本与前一周持平。主要是因为1、持续近一年楼市热闹，大部分房企资金回笼快速，业绩压力较小，降价促销意愿不强；2、近期二三线镇区成交出众，成交价格比重变化不大，上周区域住宅成交排名前五的镇区住宅均价皆不超过万元，分别是寮步（9990元/㎡）、清溪（9140元/㎡）、厚街（9118元/㎡）、大朗（9516元/㎡）、横沥（6507元/㎡），其中寮步、横沥、大朗房价环比涨幅明显，涨幅皆在5%以上。