瑞峰：猴年开局高水平发挥 周成交历史上首破40万㎡

一、导读

1、宏观环境：2016年楼市成交或量跌价涨  售楼禁捆绑名校和户口

从最新市场预测获知，2015年在一系列利好政策刺激下，重点一二线城市的新房和二手房交易量皆出现飙涨，这是对2014年楼市交易量大幅下滑的一个补涨，但也同时严重透支了2016年的购房需求。展望2016年，成交方面：一线城市及二手重点城市或回归年度平均交易量，与2015年成交量相比会有20%上下的回落，而三四线城市量价由于购房需求不足，预计持续低迷；价格方面：由于2015年一线城市及重点省会城市高价地频出， 2016年一二线重点城市或将迎来豪宅年，同时在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导市场，但由于目前的购房需求仍是以首次购房和改善型客户为主流，投资客占比不高，房价大涨的可能性有限。

另外，值得关注的是，2月1日，国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》将正式实施，以后买房可上名校、保证高投资回报率等房地产广告中为入住者办理户口、升学等事项，以及承诺20分钟到火车站、3分钟到达地铁口等表述都将被视为违规。

2、新增供应 ：滨海、临深片区新增贡献领先   悦湖苑、春晖国际城纯新入市

上周东莞全市共有11个项目有商品房新增供应，住宅1834套，合计面积约18.63万㎡，环比下滑19%；非住宅新增964套，面积约为5.3万㎡，环比上涨499%，主要是由地标广场的商铺产品、名流印象花园和富盈御荷的车库产品供应。

上周东莞供应市场依然处于高位运行。从区域来看，滨海片区和临深片区的新增遥遥领先，滨海片区主要体现在南部湾万科城推472套97-98㎡刚需产品、佳兆业·碧海云天推252套97-189㎡洋房；而临深片区的主要贡献力量在春晖国际城343套78-124㎡洋房、保利中惠中央公馆245套93-144㎡户型、水榭兰亭136套45-89㎡中小户型产品。另外，中堂有一个全新项目悦湖苑上市，首推164套96-123㎡洋房。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有汉邦·雍景居、新鸿基·珑汇、利丰中央公园、碧水天源怡景湾、莲湖山庄、观岭高尔夫豪庭（一区）、保利中惠·悦城和万科·翡丽山等项目。

3、成交情况：新盘新品网签集中爆发    周成交历史上首破40万㎡  

新一年的楼市开局高水平发挥，成交量突破40万㎡大关，创历史周成交之最。住宅成交4041套，面积约43.69万㎡，环比上涨14%，同比上涨245%；虽然年度的冲刺任务已经结束，但热闹的楼市行情延续，一方面因网签数据的滞后性，12月底和元旦期间开盘加推的项目延迟至1月份签约，推动上周楼市成交量上涨，南部湾万科城（609套）、光大山湖城（287套）等项目撑起大局；另一方面2015年利好政策为2016年的楼市保驾护航，成交上行态势明显，购房者入市意愿依然强劲，预计今后两周的楼市成交将保持着高位运行的态势，而随着春节假期来临，1月下旬楼市行情将或进入下坡阶段。

4、成交均价：热销项目价格涨幅明显  推动成交价格持续高企

上周楼市住宅均价依然坚挺，住宅成交均价约11057元/㎡，环比上涨3%，同比上涨24%。楼市行情上涨，热门区域的热销项目价格上涨已经司空常见，上周个盘销冠南部湾万科城项目新品网签价格为13899元/㎡，与首次开盘价格（10500元/㎡）相比上涨近30%；而光大山湖城价格10018元/㎡，与首次开盘价格（7700元/㎡），涨幅也超3成，预计今年1月份东莞楼市价格将保持在万元的高位上运行。

5、楼盘活动：以新品加推为主  盛和商务大厦开盘去货7成以上

上周东莞楼市推货主要以新品加推为主，有一个全新项目上市，为清溪盛和商务大厦，首推54套写字楼单位，当天去货7成以上，成交价格首推楼层均价10500元/㎡，最高价在13500元/㎡，成交客户主要来源于清溪本地客及部分深圳客，客户主要是看重盛和商务大厦是清溪目前唯一在售甲级标准写字楼、轻轨及多条高速路经过等因素。另外，值得关注的是达鑫江滨新城举办新年悦跑活动，上千人进行了参加引起较大的影响力，同时推出三期140-157㎡的园景新品，成交均价为8600元/㎡。

6、土地市场：麻涌市场云南房企进驻布局   后市楼市发展潜力广阔

成交方面：2016年东莞土地市场首推麻涌麻三村商住地块，赢得众多房企竞抢。地块面积约5.42万㎡，起始价1.3亿元，经过6家房企、40轮的抢夺，最后被景洪市城市投资开发有限公司（云南城投）3.25亿元斩获，溢价率150%，折合楼面地价3000元/㎡，为麻涌的单价“高价地”。此宗地块地理位置处于华阳湖风景区入口，生态资源较丰富；地块紧挨着西环路和广麻大道及广深沿江高速公路，交通配套优越；但是也有不足之处，表现在周边配套不成熟、工业园区污染稍大等方面，

待拍方面：上周麻涌麻三村再推商住地3124㎡，起始价1260万元，起始楼面地价为1614元/㎡。麻涌的交通四通八达，加上政府“水乡一体化”的政策支持，富盈、信鸿、新世纪、光大、万科、碧桂园、云南城投等开放商纷纷入驻，楼市发展潜力广阔。上周麻三村出让的5.4万㎡商住地已经引起众多房企争抢，此次麻三村再推地，花落谁家，备受瞩目。