瑞峰：临深片区成供需主战场 5月成交逊色已成定局

一、导读

1、宏观环境：楼市过热警报拉响  东莞27镇启动总规修改   加速房企兼并重组

国家统计局最新发布的房价数据，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。在18日发布的70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。其中，合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，加上70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅基本取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。在房价迅猛上涨的情况下，不光是苏州，这些城市也存在重启限购的可能。无独有偶，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“高价地”频出，楼市过热警报已经拉响。

供给侧结构性改革正不断推进，目前至少已有山东、安徽等10余个省份出台了供给侧结构性改革的综合性方案和专项方案。东莞通过修改土地用途来推进供给侧改革去库存，近期东莞27个镇（园区）总体规划修改草案已经处在审核阶段，对比了草案中修改的部分，发现除南城、东城、莞城、万江、大岭山和清溪外，其余的27个镇(园区)的总规修改涉及130多个项目和150多个地块的调整，共减少居住用地超过433万平方米，其中松山湖居住用地面积减少最多，将近260万平方米。非住宅是东莞去库存重点，政府有可能会控制商业体量，减少新商业用地的比重。

在供给侧改革的背景下，政府放开融资渠道、鼓励大房企兼并重组，以此来提升行业的集中度，减少不良企业数量和工程烂尾风险。实际上，从房地产业进入“白银时代”开始，就面临着新一轮的洗牌，“大鱼吃小鱼”的兼并重组现象变得普遍。无论是直接收购公司，还是单纯买一份股权、一个项目、一块地，房企兼并重组在近两年的东莞蔚然成风。东莞的房企持续分化，“强者恒强，弱者被收购或淘汰”仍是未来发展的大趋势。现如今的房企已进入以资源互换交易为典型表现的大房企横向合并阶段，通过“大鱼吃小鱼”的兼并重组后，东莞的房地产市场集中度将会越来越高，特别是几个千亿房企齐齐进入东莞“占地盘”，会加速本土房企的转型或被收购。

2、新增供应：临深片区为供货主力  多个项目近期或将上市

上周东莞楼市房企推货力度有所回升，住宅市场方面，共有1729套新品加推，环比上升67%，供应面积约15.83万㎡，环比上升22%。临深片区成为供货主力，塘厦卓越蔚蓝山推出900套71-91㎡刚需新品、凤岗陶然郡花苑256套75-109㎡新品加推；此外道滘的君汇半岛批量推出465套74-174㎡洋房。非住宅方面，推货节奏有所放缓，悦湖苑的120套48-57㎡的商务公寓、42套64-247㎡的商铺和卓越蔚蓝山48套50-91㎡的商铺是主力。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推已恢复常态，除去已经在房管局备案的项目，近期鼎峰尚境北园、金州豪苑、石竹山水园和翔龙天地广场等项目或将在近期上市。

3、成交量价：临深片区新品集中网签  助力楼市成交量价齐升  

上周东莞全市住宅成交1357套，面积约14.77万㎡，环比上涨19%；非住宅成交513套，面积约2.78万㎡，环比上涨35%。上周东莞楼市供需量齐升，主要是临深片区贡献突出，以及在五一假期前后上市的大部分项目在上周集中网签，表现在卓越蔚蓝山成交309套、中惠嶺秀成交127套、君汇半岛花园成交112套、锦龙湾畔成交95套。从整体市场走势来看，截止到上周末5月22日，东莞楼市5月份成交量为40.42万㎡，预计随着项目的陆续签约，5月的东莞成交量或将达到55万平，但明显低于1、3-4月的成交。

4、成交均价：均价16353元/㎡上涨19%  个盘支撑效应明显

上周东莞楼市住宅均价16353元/㎡，环比上涨19%，东莞房价再次有了较大的提升，究其主要原因，个盘拉升作用较大，项目卓越蔚蓝山（均价22284元/㎡）、中惠嶺秀（均价18783元/㎡）、锦龙湾畔（18660元/㎡）皆进入了个盘排行榜前四，在很大程度上支撑房价的上涨；另一方面，锦龙湾畔均价（18660元/㎡）、松湖碧桂园（均价18608元/㎡）等高价项目的成交，助力上周整体楼市在15000元/㎡以上的单价区间占据半壁江山，对房价有一定的拉升作用。