瑞峰：地铁效应或刺激购房欲望 东北片区成供需主战场

一、导读

1、宏观环境：今年年或成高价地年 二手房开始主导一线城市 莞地铁2号线开通

全国：5月，南京、上海、苏州等城市“高价地”频出，高价地一词再度吸引市场的眼球，实际上2016年开年以来，一、二线等22个热点城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达到118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“高价地”井喷的2013年，全国的“高价地”数量也不过60宗，目前高价地已超2013年一半以上，2016年将成为历史上高价地最多的一年。

高价地潮如此汹涌的主要原因是：2015年以来，房地产市场宏观环境相对宽松，楼市量价处于高位，房企资金回笼加速，同时信贷环境偏松，房企多元化融资渠道进一步打开，企业债规模剧增，房企融资成本下降，房企不差钱，尤其是上市公司和国企，资金实力强，更是成为高价地“收割机”。但这背后也存在一定的风险，北京、上海、南京、苏州等城市实际上并没有太多房价泡沫，泡沫大都集中在地价上，按目前竞拍地价未来房价必须要涨一倍左右，才能实现利润，所以也一定制造楼市泡沫，给未来市场带来一定的风险。

另外，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大，尤其是北京、上海、深圳等一线城市二手房交易量已经远超新房，住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局或将迎来深刻变化。主要是因为一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”，出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场。

东莞：5月27日，投资数十亿元的东莞轨道交通2号线开通。东莞大地上，一张轨道交通网络图逐渐铺开。未来，除了4条地铁外，东莞版图上还将有多条城轨穿行而过，与珠三角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划，正逐步走进现实。

2、新增供应：道滘单盘供应量巨大占半壁江山 东北片区出现推货高潮  

上周房企推货力度持续升温，非住宅方面，推货量成倍数增长之势，鸿华·I尚城512套33-52㎡的商务公寓是主力。

住宅市场方面，共有2453套新品加推，环比上升42%，供应面积约28.28万㎡，环比上升79%。其中道滘新世纪上河居占据市场的半壁江山，批量推出984套102-243㎡的洋房新品；而东北片区项目现推货潮，桥头、常平皆有多个项目集中加推，如桥头的富盈御荷、石竹山水园、鸿华·I尚城；常平的东田翠湖湾、哈啰小城等项目。因深圳客热潮消退，房企普遍采用小幅度加推试探市场，推货量普遍在100-200套之间。

从上周新拿预售证情况来看，房企近期加推依旧活跃，将有富盈公馆、海逸豪庭、恒大绿洲等12个项目持续加推，其中寮步的海伦国际是纯新项目入市。

3、成交量价：东北片区新品集中签约 上周创5月以来的单周成交量最高  

上周东莞全市住宅成交1436套，面积约16.78万㎡，环比上涨14%；非住宅成交608套，面积约3.12万㎡，环比上涨12%。上周东莞楼市创下5月以来单周最高的周成交量，一方面是地铁正式通车，一定程度上会刺激购房者的购买欲望，给东莞楼市带来利好；另一方面，东北片区多个项目扎堆入市，并定价相对合理，获得不俗的去货，而新品的集中网签量是拉动东莞楼市成交量上涨的重要因素，预计未来两周楼市签约量会继续维持高位。从整体市场走势来看，5月楼市出现明显的降温，截止到5月29日，东莞楼市5月成交量为57.2万㎡，与3月、4月超百万㎡的成交量对比，住宅的成交量基本腰斩一半。