瑞峰：地铁效应或刺激购房欲望 东北片区成供需主战场

1.2楼市环境

1.2.1 房地产投资增速降至17年来最低 市场分化进一步加剧

5月26日，中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》以及2016年中国房地产上市公司排行榜单。报告显示，2015年，房地产开发投资增速降至17年来最低点，市场分化进一步加剧。

不同城市房地产市场的分化也体现在了相应公司业绩上。《报告》显示，尽管房地产上市公司收入和资产规模都有所增长，各项指标增长率较上年也有所回升，但从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深，2015年业绩大幅增 长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。1、2线和3、4线城市市场分化程度进一步加深，部分3、4线城市库存高企，房价徘徊低迷与热点1、2线城市销售热闹、房价快速上涨形成鲜明对比。

1.2.2  中国楼市将迎深刻变化：二手房开始主导一二线楼市

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。

业内人士认为，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分二线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大，目前这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房多呈“郊区化”。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

随着“存量时代”的到来，房地产业必将加快供给侧的改革，城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，住宅市场会更反映出真实需求。

1.2.3中国5个月诞生百余“高价地” 2016年或成“高价地年”

今年以来，中国22个热点一二线城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。上一个“高价地”井喷的年份——2013年，全国的“高价地”数量也不过60宗。

与往年一线城市包揽多数“高价地”的情形不同，今年以来，厦门、南京、合肥、苏州等热门二线城市不仅抢占了房价涨幅“四小龙”的称号，还成为“高价地”大战的主战场。

1.2.4 楼市去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴

数据显示，4月末全国商品房待售面积为7．27亿平方米，已连续两个月减少。值得警惕的是，有序消化房地产库存，靠“加杠杆”无异饮鸩止渴。此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动，固然有需求相对旺盛等因素所致，但在其背后，不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款，众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。

当前我国正处于户籍人口城镇化率30％至70％快速发展区间，无论从新市民的潜在住房需求，还是从城市居民的改善性住房需求来看，房地产行业都具有保持稳定增长的潜力，不能也没必要用加杠杆的办法给楼市打强心针。在这样的宏观经济背景下，更应该尊重楼市的发展规律，明确功能定位，不能简单作为保增长的手段。

1.2.5 土十条进入报批发布程序 最快6月5日前出台

《土壤污染防治行动计划》（“土十条”）编制修改完成，已按流程进入报批发布程序。

目前，我国环境污染重、生态受损大、环境风险高等问题突出。截至2015年底，全国土壤点位超标率为16.1%，耕地土壤点位超标率为19.4%。长三角、珠三角、东北老工业基地等部分区域土壤污染问题尤为突出，西南、中南地区土壤重金属超标范围较大。

据介绍，“土十条”将以农用地和建设用地为重点，区分未污染土地、正在污染的土地、已经污染的土地，实施分类管控。同时，将健全土壤污染防治相关标准和技术规范，推进治理与修复试点示范。