瑞峰：东北片区是成交战场

一、导读

1、宏观环境：楼市成交降温开发贷收紧  东莞非住宅商品房去库存压力大

全国：2016年上半年全国楼市仍然相对热闹，但6月全国房价环比涨幅收窄,很大程度上反映出下半年楼市的格局，“不好过”或逐步成为房地产业内共识。热点城市调控政策收紧,房企需要注意避免陷入资金困局，尤其是实力有限而又“高溢价”拿地的房企,或有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

从信贷来看，今年上半年大部分商业银行对北上广深等一线城市的个人住房按揭贷款都予以倾斜,无论是新房还是二手房,信贷审批效率都大大提升,房贷利率优惠幅度也非常大，保持信贷高增长，加杠杆趋势贯穿上半年；而随着下半年房地产销量回落预期，楼市成交重回冷静，支撑房企资金链整个上半年的个人房贷下半年或将“哑火”，开发商资金回笼将受到一定的影响。

与此同时，房地产开发贷将在下半年持续收紧，在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中竟然寻觅不到其他房地产相关的项目，暗示着只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，而且还要在审批会上反复讨论和分析风险。

东莞：前几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下隐患，这种隐患正在逐渐显露出来。东莞市政府最新披露，截至5月15日，全市非商品住房库存量达348.55万平方米，比2015年末增加22.11万㎡、同比增长6.77%，去库存周期约为42.5个月。未来，东莞将严控新增办公、写字楼项目，根据片区商业布局情况，对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块，适当减少商业比例。

2、新增供应：供应环比下降幅度较大   寮步是供货主战场

房企半年冲刺后的首周，推货量环比上周大幅下降，住宅新品新增959套，环比下降60%，供应面积为9.21万㎡，环比下降66%。非住宅新增33套，环比下降96%，面积合计为0.42万㎡，环比下降94%。

住宅供应方面，寮步镇是重点区域，推货量较大的项目为星城玉珑湾，其新增250套95-123㎡户型，万科松湖传奇二期则推出173套72-108㎡刚需型洋房。另外，虎门的万科云城批量推出272套91-125㎡户型产品，为虎门的后市成交备好弹药。

从近期新拿预售证情况来看，纯新项目集中供应，中天·悦府、德基广场已经在近期开盘，而中熙香江美墅、浙商大厦则也准备上市。

3、成交量价：交投氛围相对温和   大部分项目进入调整蓄客期

上周东莞全市住宅成交1592套，面积约16.99万㎡，环比下降20%；非住宅成交331套，面积约1.61万㎡，环比下降52%。相对前两周的火热成交，上周商品房市场交投氛围相对温和，主要原因是：1、6月中下旬房企全力冲刺上半年业绩，7月份开始进入短暂调整期，大部分项目处于蓄客阶段；2、供应放缓，难以为成交市场提供冲击力；3、新入市的碧桂园清溪项目定价过高，去货不理想，碧桂园集中网签效应有所减弱。从后市签约来看，上周末的虎门万科云城、常平半岛豪庭两大项目开盘，其定价相对合理，符合深圳客的预期价位，去货皆在7成以上，预计未来两周的成交量有望回升 。

4、成交价格：均价不断被推高    合理定价是王道

上周东莞楼市住宅均价14365元/㎡，环比上涨5%。主要原因是上周成交主力项目翔龙天地广场价格达到13120元/㎡，拉高常平的整体均价，今年以来，常平由于价格优势受到深圳客的热捧，区域均价不断被推高，从“8字头”逐渐迈入“万元户”。另外，东莞高价地频现，上周莞城地块拍出12661元/㎡的高地价，再给东莞楼市注入振奋剂，增加房企对后市乐观的预期，项目定价保持稳步上涨的趋势，价格下调的可能性越发降低。上周清溪碧桂园天誉开盘均价达到20051元/㎡，超出客户心里预期导致去货不高，侧面反映出房企乐观的心态。事实证明，开发商虽在市场上处于优势，但对待市场还需理性，切忌盲目高定价，合理定价才是去货的王道。

5、楼盘活动：开发商推货节奏开始加快  半岛豪园、万科云城开盘

7月第二周，开发商推货节奏开始加快，周末接连有2个项目进行开盘，分别是虎门万科云城7月9日首期开盘，推1、4、7栋77-125㎡2-4房，共有736套非毛坯修洋房，去货约7成，成交均价为18500元/㎡；常平半岛豪庭7月10日开盘，半岛豪庭推出1、2栋两梯六户，共214套75-97㎡2-3房，毛坯房均价约11000元/㎡，去货约8成。从开盘情况来看，两个项目去货率较高，主要因为这两大项目成交客户深圳客占比皆在5成以上，其中半岛豪庭深圳客占比更是高达8成，足见东北片区得益价格洼地的优势，吸附深圳客的能力愈发加强。

在楼盘活动方面，大部分项目仍在偏重于前期蓄客方面，约有8个项目进行新品认筹或新盘宣传等活动，表现在光大山湖城二期9、10栋79—134㎡洋房认筹2万抵98折；松湖碧桂园2期90-180㎡非毛坯洋房启动登记；广源纳帕溪谷举行狂欢啤酒音乐嘉年华暨临时营销中心开放；恒大御景半岛样板房开放、碧桂园森林里城市展厅开放等项目。